منشأ رونق انحرافی در بازار مسکن

مسکن دی ۲۰, ۱۳۹۶

فردین یزدانی، در این پژوهش ضمن معرفی سرکوب نرخ ارز به‌عنوان اصلی‌ترین عامل بروز رونق انحرافی در بازار مسکن «بی‌اثر بودن سیاست‌های مالیاتی در بخش مسکن» را دومین منشأ رونق انحرافی در بازار املاک و مستغلات طی ادوار گذشته تاکنون عنوان می‌کند. هم‌اکنون کارآیی مالیات‌های بخش مسکن نزدیک به صفر است. این درحالی است که مالیات ابزار اقتصادی موثری برای تنظیم بازارها از جمله بازار مسکن محسوب می‌شود. هم‌اکنون مالیات‌های بخش مسکن کمتر از یک درصد ارزش کل سرمایه درگردش بخش مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. این درحالی است که این رقم در سایر کشورها بین ۳ تا ۴ درصد است. «توجه اندک به شفاف‌سازی فضای بازار مستغلات» منشأ دیگر بروز رونق انحرافی در بازار املاک و مستغلات است. این درحالی است که «تعدد بازیگران برهم‌زننده نظم اقتصادی بازار مسکن» عامل دیگر موثر در بروز رونق انحرافی بازار مسکن است. هم‌اکنون بخش زیادی از ساخت‌وسازها از سوی نهادهای عمومی، دولتی و شرکت‌های وابسته به بانک‌ها انجام می‌شود. این درحالی است که همین موضوع منجر شده است متغیرهای اقتصاد مسکن در مسیر مخالف تقاضای مصرفی قرار بگیرد. فعالیت‌های ملکی بانک‌ها و سایر دستگاه‌های عمومی و دولتی عامل اصلی در تشدید سفته‌بازی در زمان رونق و افزایش قیمت املاک و مستغلات است. «ضعف سیاست‌گذار بخش مسکن در مدیریت هوشمندانه بازار زمین و فقدان سیاست ملی زمین» پنجمین عامل موثر در شکل‌گیری رونق انحرافی در بازار مسکن است. هم‌اکنون بیش از ۵۰ درصد هزینه ساخت مسکن مربوط به هزینه تامین زمین است. به گزارش «دنیای اقتصاد» این پژوهش همچنین با تکیه بر تجربیات ادوار گذشته رونق بازار مسکن نشان می‌دهد غالب ادوار گذشته رونق در بازار مسکن از جنس رونق سفته‌بازی بوده است و نه رونق مصرفی! به این معنا که رونق‌‌های ایجادشده در ادوار قبلی بازار مسکن نه تنها منجر به افزایش نرخ دسترسی خانوارهای متعلق به گروه‌های درآمدی متوسط و دهک‌های کم‌درآمد به مسکن ملکی نشده است، بلکه موجب تشدید نابرابری اقتصادی در بازار مسکن و افزایش کفه ترازو به نفع سرمایه‌داران و سفته‌بازان مستغلاتی شده است. به عبارت دیگر، رونق در ادوار گذشته بازار مسکن بیش از آنکه به نفع خانوارهای متعلق به دهک‌های درآمدی متوسط یا گروه‌های کم درآمد در جهت تقویت نرخ دسترسی به مسکن شود، زمینه کسب منفعت اقتصادی بیشتر برای سرمایه‌داران را فراهم کرده است.

درحالی که اقتصاد ایران از گذشته تاکنون همواره دچار نوعی عدم توازن ساختاری بین بخش مبادله‌ای و غیرمبادله‌ای بوده است، شکاف موجود بین سود سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات(بخش غیرمبادله‌ای) و بخش صنعت(بخش مبادله‌ای) موجب «انتقال منابع مالی سرمایه‌گذاری در میان‌مدت از بخش‌های صنعتی و تولیدی به بخش‌های مستغلاتی» شده است. این موضوع اولین پیامد منفی رونق انحرافی بخش مسکن برای اقتصاد کشور است. آمارهای موجود نشان می‌دهد که در دوره ۲۰ ساله اخیر، متوسط رشد سالانه قیمت زمین و مسکن به ترتیب ۳۸ و ۲۳ درصد بوده است؛ درحالی که متوسط نرخ رشد سالانه قیمت در بخش‌های مبادله‌ای اقتصاد در این دوره ۱۸ درصد بوده است. این آمارها نشان می‌دهد در زمان رونق بازار املاک و مستغلات، منابع سرمایه‌گذاران از بخش‌های صنعتی و تولیدی به بخش‌های مستغلاتی سرازیر ‌می‌شود. همچنین برآوردها نشان می‌دهد در فاصله سال‌های ۷۰ تا ۹۴ که متوسط نرخ رشد سالانه قیمت در بخش ساختمان ۲۴ درصد بوده است، متوسط نرخ رشد سالانه قیمت در بخش صنعت ۱۹ درصد گزارش شده است.

«کاهش حجم تولید کالاهای مبادله‌ای به واسطه خروج سرمایه‌ها از این بخش و ورود به بازار املاک و مستغلات به واسطه بازدهی بیشتر» دومین پیامد منفی رونق انحرافی بازار املاک و مستغلات طی دوره‌های گذشته تاکنون بوده است. همچنین افزایش قیمت در مستغلات امکان افزایش بسیار بالای کسب درآمدهای حاصل از دارایی را در مقابل درآمدهای حاصل از کار فراهم کرده است. چنین فرآیندی در یک دوره زمانی می‌تواند منجر به «کاهش سهم نیروی کار از کل ارزش درآمد ایجاد‌شده در سطح جامعه» شود و این موضوع سومین پیامد منفی رونق انحرافی مسکن است که در دوره‌های گذشته تجربه شد. یافته‌های آماری نشان می‌دهد سهم نیروی کار در فاصله سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۴ با ۱۲ درصد کاهش از ۳۴ درصد به ۲۲ درصد رسیده است.

«افزایش شدید قیمت زمین و مسکن» پیامد چهارم بروز رونق انحرافی است. یافته‌های آماری حاکی است سهم زمین از کل هزینه‌های ساخت مسکن که در دهه ۶۰ حدود ۳۴ درصد بود، در دهه ۷۰ به حدود ۴۱ درصد و در دهه ۸۰ به حدود ۵۲ درصد افزایش یافت. افزایش قیمت مسکن در طول سال‌های گذشته موجب «کاهش امکان دستیابی گروه‌های کم درآمد به مسکن در بازارهای رسمی» شده است. براساس محاسبات انجام‌شده یک درصد کاهش سهم نیروی کار از درآمد ایجاد شده مترادف با ۱۶/ ۱ درصد کاهش نرخ مالکیت مسکن در میان این گروه‌هاست و این پنجمین پیامد منفی رونق انحرافی در بازار مسکن است. «توزیع نامتوازن ثروت» ششمین پیامد منفی بروز رونق انحرافی در بازار مسکن است. در این پژوهش آمده است هم‌اکنون بیش از ۵۰ درصد ارزش املاک و مستغلات شهر اصفهان تنها متعلق به ۱۰ درصد افراد ساکن در این شهر است که در ردیف افراد ثروتمند و پردرآمد قرار دارند.

«افزایش نرخ اجاره‌نشینی و حاشیه‌نشینی»پیامد هفتم رونق انحرافی ادوار گذشته در بازار مسکن است. این در حالی است که در این پژوهش از «گران شدن وافزایش هزینه تامین فضای کسب و کار به واسطه بروز رونق در بازار املاک و مستغلات»به‌عنوان پیامد منفی هشتم یاد شده است. هم‌اکنون حدود ۳۰ درصد از هزینه‌های واسطه‌ای فعالیت‌های اقتصادی مربوط به بخش مستغلات است. در بخش ساختمان‌های غیرمسکونی، افزایش هزینه مکان برای فعالیت‌های اقتصادی، روندی حاکم بوده است. آمارهای موجود نشان می‌دهد متوسط سالانه نرخ رشد ارزش افزوده مستغلات غیرمسکونی بین سال‌های ۷۰ تا ۹۳، معادل ۸/ ۴ درصد و متوسط سالانه نرخ رشد ارزش افزوده بخش‌های مبادله‌ای ۸/ ۳ درصد بوده است. از سوی دیگر و به‌عنوان پیامد نهم، افزایش قدرت سرمایه‌گذاران بخش مستغلات به‌عنوان یک گروه ذی‌نفع تاثیرگذار در همراهی با الگوی رفتاری مدیریت شهری می‌تواند به‌وجود آورنده نوع خاصی از رژیم‌های شهری باشد که با «واگذاری فضاها و مشاعات عمومی شهری به فعالان بخش مستغلات» در درجه اول نسبت به رونق فعالیتی این بخش و کسب منافع توسط فعالان آن اقدام کرده و سپس از قبل منافع حاصل از این اقدام با دریافت سهمی از این منافع، نسبت به تامین مالی دستگاه مدیریت شهری اقدام می‌کنند. «حبس شدن حجم زیادی از منابع مولد در بازار ملک» پیامد دهم رونق انحرافی در بازار مسکن است. این پژوهش در نهایت به یک سوال عمده پاسخ می‌دهد مبنی بر اینکه با توجه به آنچه گفته شد آیا رونق فعلی مسکن را می‌توان به رونقی مطلوب وغیرانحرافی تبدیل کرد؟

فردین یزدانی ایجاد رونق غیرانحرافی در بازار مسکن را مشروط به انجام ۵ اقدام مهم می‌داند؛ پایان دادن به سیاست سرکوب نرخ ارز و تعدیل قیمت ارز متناسب با تحولات نرخ تورم که منجر به محور قرار گرفتن و تقویت صادرات غیرنفتی و تشویق به تولید و سرمایه‌گذاری صنعتی خواهد شد؛ به‌طوری که بازدهی سرمایه‌گذاری در صنعت قابل رقابت با بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات می‌شود. وضع مالیات‌های کارآ و موثر در بخش مسکن، توجه به شفاف‌سازی در بازار زمین، محدود شدن فعالیت در عرصه ساخت‌وساز به فعالیت بخش خصوصی و اعمال مدیریت هوشمندانه در بازار زمین از طریق تدوین سیاست ملی زمین اقداماتی است که دولت، سیاست‌گذار پولی، سیاست‌گذار بخش مسکن و فعالان بازار ملک می‌توانند با کمک به اجرای آنها از بروز رونق انحرافی در بازار ملک در مقطع زمانی فعلی جلوگیری کنند.

بدون برچسب

12 بازدید کل ، 1 امروز

  

ارسال نظر

  • ❇️ دامپینگ چیست؟!

    با در آبان ۱, ۱۳۹۶ - 0 نظرات

    ❇️ دامپینگ چیست؟! 🔸خیانت بزرگی بنام دامپینگ در جامعه در حال وقوع است . هوشیار باشید. ◽️یک فروشگاه زنجیره ای را تجسم کنید. بسیار بزرگ. بسیار شیک. وارد محله ای می شود. محله ای با مردمانی از طبقه متوسط. نبش اصلی ترین چهار راه محله، زمینی به وسعت ۱۰ هزار مترمربع را می خرد. آن […]

  • ⭕️ هشت مصدوم آتش سوزي مجتمع مانا در یزد

    با در آبان ۱۴, ۱۳۹۶ - 0 نظرات

    ⭕️ هشت مصدوم آتش سوزی مجتمع مانا در یزد این حادثه در ساعت ۴:۰۰ صبح امروز در شهرک فاطمیه بلوار مدرس اتفاق افتاد. نیروهای امدادی در این حادثه با حضور به موقع ۸ مصدوم را به بیمارستان منتقل کردند. گفته می شود در پی آتش سوزی مجتمع مسکونی مانا خوشبختانه وضعیت مصدومین وخیم نیست و […]

  • ❇️ مقیم این شهر در ایتالیا شوید و 2 هزار یورو هدیه بگیرید!

    با در آبان ۱, ۱۳۹۶ - 0 نظرات

    ❇️ مقیم این شهر در ایتالیا شوید و ۲ هزار یورو هدیه بگیرید! 🔸شهر کوچکی در جنوب ایتالیا که تپه‌ها و جنگل‌ها آن را احاطه کردند، به هر خانواده‌ای چه ایتالیایی و چه غیرایتالیایی که به آنجا نقل مکان کند ۲۰۰۰ یورو پول می‌دهد. ◽️شهردار کاندلا (Candela) اینکار را در مقابل بحران جمعیتی که در […]

  • ❇️ خانه های 80کیلویی ضدزلزله

    با در آبان ۲۳, ۱۳۹۶ - 0 نظرات

    ❇️ خانه های ۸۰کیلویی ضدزلزله 🔸پس از زمین‌لرزه کوماموتوی ژاپن در سال گذشته میلادی، دولت این کشور دستور ساخت خانه‌هایی روستایی را صادر کرد که ظرف ۲هفته ساخته شده و هیچ زلزله‌ای نیز حریف ساختار آن نمی‌شود. ◽️این خانه‌ها که dome houses یا خانه‌های گنبدی نام دارند فقط ۸۰کیلو وزن دارند. ژاپن در مناطق روستایی […]

  • ❇️ (طنز) از سوت بلبلی‌های شفر و پرتاب یخ تا پیدا شدن رقیب برای پراید!

    با در آبان ۶, ۱۳۹۶ - 0 نظرات

    ❇️ (طنز) از سوت بلبلی‌های شفر و پرتاب یخ تا پیدا شدن رقیب برای پراید! 🔸خوشبختانه بزرگ‌ترین بحران و چالش این روزهای کشور هم حل شد و بازی شهرآورد پایتخت با برتری قرمزپوشان پایتخت به اتمام رسید اما شهرآورد پایتخت دستاوردهای جدیدی را برای ما به همراه داشت که به بخشی از آنها اشاره می‌کنیم: […]

برای ارسال آگهی باید عضو سایت شوید . اگر هنوز عضو سایت نشده اید هم اکنون عضو سایت شوید.