جستجوی سریع املاک


شنبه ۱۱ مرداد ۱۳۹۳

آفتاب يزد
ابرار
اعتماد
ايران
جام حم
جمهوري اسلامي
حيات نو
خراسان
خانه ملت
رسالت
شرق
كيهان
قدس
مردم سالاری
همشهری

ليست خانه 51 تا 100 ميليون تومان

تعداد کل املاک این گروه : 29
بسم الله الرحمن الرحیم -------- امروز شنبه 11/5/1393

۱
هزینه اجاره مسکن اجتماعی

با تاكيد وزير راه‌وشهرسازي در ابتداي امسال مبني‌بر اجراي مسكن‌ اجتماعي در محدوده بافت‌هاي فرسوده، بررسي‌ها درباره اين طرح در تهران نشان مي‌دهد: 92 درصد مساحت فرسوده پايتخت در 12 منطقه قرار دارد كه سالانه نيمي از نقل‌وانتقالات اجاره كل شهر در همين مناطق انجام مي‌شود و عمده اجاره‌نشين‌هاي ساكن در اين محدوده، جزو طبقه كم‌درآمدها هستند. با احتساب «ميانگين اجاره‌بهاي مسكن در بافت‌فرسوده تهران» مشخص مي‌شود اگر دولت پيشنهاد پرداخت 50 درصد يارانه اجاره‌بها را در طرح مسكن ‌اجتماعي اجرا كند، در اين صورت هزينه اجاره‌نشيني كم‌درآمدهاي تهران به كمتر از 400 هزار تومان در ماه مي‌رسد.

هزینه اجاره مسکن اجتماعی

۲
تنها برنامه دولت برای رونق بازار مسکن
ستاد هماهنگی امور اقتصادی دولت دو هفته بعد از اعلام راهبردهای ترسیم‌شده برای خروج از رکود، روز گذشته سیاست‌های عملیاتی و قابل اجرا برای هدایت بخش‌های اقتصادی به مسیر رونق را به هیات‌دولت ارائه کرد.



همان‌طور که در نقشه‌راه رکودزدایی از اقتصاد که اخیرا منتشر شد، بخش مسکن به‌عنوان عامل پیشران و محرک سایر بخش‌های اقتصادی معرفی شده بود، در بسته سیاستی جدید نیز این رتبه همچنان برای مسکن محفوظ گذاشته شده و تیم اقتصادی دولت با این اعتقاد که بخش مسکن نقش محرک رشد اقتصادی را دارد و هرگونه تحرک در آن زمینه‌ساز رشد تولید و اشتغال در سایر بخش‌های وابسته خواهد شد، اقدامات اجرایی و توان مالی برای برقراری رونق اولیه در این بخش را صرفا در یک خط متمرکز کرده است.



براساس آنچه در بسته «سیاست‌های اقتصادی دولت برای خروج غیرتورمی از رکود» آمده است: «برنامه قطعی دولت در بخش مسکن، تشکیل صندوق‌های پس‌انداز مسکن با هدف ارائه تسهیلات با مبلغ و نرخ سود مناسب به خانوارها است تا از این طریق اولا امکان خانه‌دار شدن بخش بزرگی از خانوارهای کشور فراهم شود و ثانیا با تحریک سمت تقاضای مسکن، ساخت‌وساز و بخش‌های وابسته به آن از رکود فعلی خارج شوند.» این بسته که نشان‌دهنده طرح‌ها و برنامه‌های نهایی تدارک‌ دیده شده از سوی دولت برای تک‌تک بخش‌های اقتصادی است، مربوط به ماه‌های باقی‌مانده از سال93 و ‌سال 94 است و با لحاظ محدودیت‌های موجود در حوزه منابع مالی بانک‌ها، تدوین شده است.



 به این ترتیب اگرچه وزارت راه‌وشهرسازی هم‌اکنون مشغول تدوین طرح جامع مسکن برای تصویب سیاست‌های اجرایی همچون مسکن‌اجتماعی و برنامه حمایت از دهک‌های کم‌درآمد فاقد مسکن در قالب ساخت مسکن ‌اجاره‌ای یا پرداخت کمک هزینه اجاره‌بها است اما آنچه در این مقطع جزو اقدامات قطعی و بدون تغییر، در ردیف سیاست‌های حتمی دولت قرار گرفته، فقط یک طرح آن هم شامل «راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن و افزایش وام خرید» است که ماموریت اجرای آن برعهده بانک‌مرکزی گذاشته شده است.



 در تک‌برنامه قطعی‌شده دولت برای ایجاد رونق مسکن، از بانک‌مرکزی خواسته شده است به‌منظور تحرک‌بخشی به فعالیت‌های بخش مسکن، تقاضای تاسیس صندوق پس‌انداز از سوی بانک‌ها را بررسی کرده و پس‌از حصول اطمینان از تعادل منابع و مصارف و عدم کسری احتمالی صندوق، مجوز نهایی را صادر کند. دولت در این بسته تاکید کرده است که راه‌های رونق بخش مسکن با رویکرد «رونق غیرتورمی» تهیه و تدوین شده است.



به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، ماه گذشته زمانی که رئیس‌جمهور از تدوین بسته رونق اقتصادی توسط دستگاه‌ها خبر داد، مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی برنامه پیشنهادی و قابل ارائه این وزارتخانه به دولت را همین طرح صندوق پس‌انداز اعلام کرده بود. در حال‌حاضر همان‌طور که در بسته خروج از رکود نیز تاکید شده است، کلام آخر در طرح مدنظر وزارت راه‌وشهرسازی و هیات‌دولت برای راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن را باید بانک‌مرکزی اعلام کند. مجوز اجرای این طرح توسط بانک‌مرکزی بعد از اطمینان از توان مالی بانک‌ها صادر خواهد شد.



در ماه‌های اخیر وزارت راه‌وشهرسازی برای اطمینان بخشی به بانک‌مرکزی بابت نبود مشکل در تامین مالی طرح افزایش وام خرید از کانال صندوق‌های پس‌انداز، جلسات دوجانبه و چندجانبه فشرده‌ای را برگزار کرده است. با این حال از آنجا که تیم اقتصادی دولت برای اجرای بسته‌ای که دیروز منتشر کرد، تاریخ مصرف 5/1 ساله در نظر گرفته و همچنین با توجه به اینکه، میوه صندوق‌های پس‌انداز مسکن حداقل بعد از یک دوره یک‌ساله، در قالب وام خرید در اختیار مصرف‌کننده‌های متقاضی مسکن قرار می‌گیرد، به نظر می‌رسد بانک‌مرکزی حداکثر تا پایان تابستان فرصت دارد نسخه عملیاتی این برنامه قطعی دولت را تهیه کند. 



آنچه در حاشیه بسته جدید رونق اقتصادی، برای بازار مسکن امیدوارکننده است، قطعیت تصمیمی است که دولت برای تحریک غیرتورمی سمت تقاضای مسکن اتخاذ کرده که با این حساب، افزایش وام خرید حتمی خواهد بود.



ماليات بر قيمت مسكن

در بسته حاوي سياست‌هاي اجرايي براي رونق اقتصادي، يكسري طرح‌هاي مالياتي براي كل بخش‌هاي فعال اقتصادي در نظر گرفته شده كه يك نوع از اين ماليات‌هاي جديد مربوط به بخش مسكن است. دولت اين بار مصمم شده، از افزايش قيمت مسكن ماليات اخذ كند. اين ماليات، ابزار متداولي در خيلي از كشورها است كه به ماليات بر افزايش ارزش ملك يا ماليات بر عايدي سرمايه معروف است و Capital Gains Tax نام دارد.



در دولت قبل هنگام بررسي لايحه تحول مالياتي، وزارت مسكن وقت، پيشنهاد اين ماليات را با نرخ 15 تا 35درصد بر مابه‌التفاوت قيمت زمان فروش با زمان خريد، ارائه كرده بود، اما با آن موافقت نشد.



در صورتي كه اخذ اين ماليات به تصويب برسد، مالكان واحدهاي مسكوني در زمان فروش، مشمول پرداخت ماليات مي‌شوند كه نرخ ماليات صرفا بر حاصل تفريق ارزش روز و ارزش زمان خريد آن واحد، اعمال مي‌شود؛ به اين معني كه اگر مثلا يك آپارتمان بعد از مدتي با همان قيمت زمان خريد به فروش برسد، عملا مالياتي به آن تعلق نخواهد گرفت.



با به‌كارگيري ماليات بر عايدي سرمايه در معاملات مسكن، ريسك افزايش قيمت زياد مي‌شود و نوعي بازدارندگي در تحريك قيمت‌ها توسط دلالان و عرضه‌كننده‌ها به وجود خواهد آمد.



به گزارش «دنیای اقتصاد» سیاست اخذ مالیات بر عایدی سرمایه جزو چند برنامه‌ای است که دولت در بسته رکودزدایی پیش‌بینی نگارش لایحه برای تصویب آنها در مجلس را کرده است.



به این ترتیب با سابقه‌ای که از نحوه بررسی مالیات‌های بخش مسکن در دولت وجود دارد، به نظر می‌رسد مسیر تصویب این برنامه طولانی باشد.

۳
برخی بانک‌ها مانع کاهش بهای مسکن می‌شوند!

ماه‌هاست ‌مردم به فکر کاهش قیمت در بخش مسکن هستند تا بتوانند بخشی از نیازهای اجتماعی خود را برآورده کنند؛ اما دولت نه تنها نتوانسته‌ در این مورد ‌کاری بکند، بلکه انجام برخی کارهای اندک‌‌ در این حوزه نیز باعث ایجاد رکود تورمی در بازار مسکن شده است.



به گزارش «تابناک»، به نظر می‌رسد ‌در افزایش رکود و همچنین ‌کاهش نیافتن بهای ‌مسکن در ‌یک سال گذشته، برخی از بانک‌های دولتی و شبه‌دولتی و برخی نهادهای قدرتمند دخالت دارند و با ‌عرضه نکردن محصول و نیز ‌داشتن برخی املاک و مستغلات، باعث عدم افت قیمت شده‌اند.



البته دولت در روزهای اخیر اعلام کرده ‌که می‌خواهد برای خروج از این وضعیت، تسهیلات مسکن را تا سقف ۸۰ میلیون تومان افزایش دهد؛ اما این نگرانی در میان مردم هست که افزایش تسهیلات به این میزان، نه تنها شاید کمکی به کاهش رکود نکند، بلکه ممکن است باعث افزایش تورم و نقدینگی در جامعه نیز شود.



محمدرضا‌پور ابراهیمی در این باره گفت: با توجه به تورم موجود، باید وام مسکن نیز افزایش یابد. اگر میانگین خرید یک مترمربع فضای مسکونی در شهر تهران را با وامی که در ده سال گذشته پرداخت می‌شده با قیمت کنونی مقایسه کنیم، یک‌سوم آن را نیز نمی‌شود خرید؛ ‌بنابراین، باید این افزایش در وام‌ها از مدت‌ها پیش داده می‌شد.



وی گفت: اگر بانک، وام را به تولیدکننده و سازنده مسکن پرداخت کند، باعث افزایش قیمت و ایجاد دوباره تورم نمی‌شود؛ اما اگر وام به خریدار و دلال داده شود، باز سفته‌بازی و دلال بازی شروع خواهد شد. در این میان، مهم این است که این منابع به چه سمتی هدایت شود؛ اگر به راه عوارضی‌ آید، کمک کننده است و حتی می‌تواند رکود را نیز از میان ببرد، چون مسکن یک صنعت ریشه‌دار است و می‌تواند بخش‌های تولیدی دیگر را نیز فعال کند.



اما اگر به جای ساخت وام به سمت فروش رود، ‌افزایش بهای مسکن خواهیم داشت که به تولید هم منجر نخواهد شد‌ و در کلان‌شهر‌ها و به ویژه تهران دلالان بار دیگر جولان خواهند داد و مردم باز چیزی دستشان را نخواهد گرفت.



آنچه باید در این باره گفت اینکه دولت باید این کار را ‌جامع ‌‌مدیریت کند. مدیریت کار اقتصادی این نیست که ‌بخشی فعال شود و از بخشی دیگر‌ غافل باشیم. همه این تصمیمات اقتصادی در هم تنیده است؛ یعنی نمی‌شود در بحث مسکن کاری شود، بدون اینکه در بخش اقتصادی تصمیمی گرفته نشده باشد. شرکت‌های ساختمانی هم متأثر از این قضیه هستند که خود در برخی بازارهای مرتبط به مسکن تأثیرگذارند.



در هر صورت، یکی از بخش‌هایی که در اقتصاد‌‌ سال‌های گذشته نشان داده ‌که اگر فعال شود، می‌توان به خروج از رکود کمک کند، بخش مسکن بوده است.



بنا بر این گزارش، هم‌اکنون بانک مسکن ‌به دلیل برخی اقداماتی که در دولت گذشته شده، به شدت دچار شرایط انقباضی ‌است و نمی‌تواند تسهیلات بدهد، مگر اینکه افزایش سرمایه دهد و یا منابع بلوکه‌شده خود را از راه تبدیل به اوراق بهادار ـ که ‌مدل جدیدی است و ‌در حال طراحی آن هستیم ـ به صورت اوراق رهنی واگذار کند تا بخشی از آنچه منابع محبوس شده است، آزاد شود.



ما نمی‌توانیم از منابع ارزی صندوق توسعه ملی استفاده کنیم؛ اما با ارائه تسهیلات از طریق بانک مسکن می‌شود دست‌کم از منابع ریالی آن برای توسعه صنعت و رونق کسب کار در بخش مسکن بهره برد. البته شاید این‌ باعث افزایش تورم شود، اما فعلاً نظام به این جمع‌بندی رسیده ‌که بین رکود و تورم، خروج از رکود را ترجیح می‌دهد که ممکن است برخی آثار تورمی‌ هم داشته باشد.



وی افزود: هم‌اکنون‌ برخی‌ بانک‌ها در بخش املاک و مستغلات و مسکن سرمایه‌گذاری‌های کلانی کرده‌اند‌ و مانع کاهش قیمت‌ها می‌شوند؛ اما بانک مرکزی در نظر دارد تا نظارت خود را بر این بخش افزایش دهد تا برخی از این املاک آزاد شود.



این نماینده همچنین یادآور شد: ‌این کار سختی است و معمولاً اینها از آن دست نخواهند کشید و شاید با روش‌های گوناگون، قانون را دور بزنند. مشکل ما این ‌این‌ نیست که عرضه را افزایش دهند، چون در این صورت، شاید چند نهاد قدرتمند وارد شوند و تمام تقاضای بازار را ببلعند.



این نماینده تأکید کرد: بحث ما این است که بانک‌ها در این بحث ورود نکنند‌‌ و بحث فروش پیشکش. به نظر من عمده چالش‌های ما ورود نهادهای دولتی و شبه‌دولتی در بحث املاک و مستغلات است و این نهاد‌ها باید واگذار کنند، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات که سرمایه‌گذاری نیست، بلکه صرف تورم است و هرگونه تفاوت عایدی که درگیر این نهاد‌ها می‌شود، به گمانشان ‌سود برده‌اند‌ و از تورم ایجاد شده نان می‌خورند.

۴
يك کارشناس مسکن - درباره روند فعلی بازار مسکن اظهار کرد: ماه رمضان در روند بازار تاثیرگذار بوده است اما در حال حاضر با نزدیک شدن به اواخر این ماه و پایان آن اوضاع بازار بهتر شده و رکود به وجود آمده رفته رفته از بین می‌رود.

 


 

۵
پیگرد پورسانت‌های اضافی بنگاه‌های مسکن
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران از قابل برگشت بودن مبالغ اضافه‌ای که بنگاه‌های متخلف بابت پورسانت یا حق کمیسیون معاملات مسکن دریافت می‌کنند، خبر داد.



درحالی‌که برخی بنگاه‌های مسکن در زمان عقد قرارداد از بی‌اطلاعی طرفین در خصوص مبلغ قانونی پورسانت انجام معامله در بنگاه، سوءاستفاده کرده و از متعاملین – خریدار و فروشنده یا مالک و مستاجر – پول اضافه دریافت می‌کنند، طرفین می‌توانند هر زمانی که متوجه این تخلف شدند، با مراجعه به اتحادیه مشاوران املاک، از بنگاه متخلف شکایت و مبلغ اضافی را پس بگیرند. در حال حاضر اغلب متعاملین تصور می‌کنند پس از انعقاد قرارداد و پرداخت پورسانت – حق کمیسیون بنگاه - دیگر مرجعی برای رسیدگی به تخلف مشاوران املاک وجود ندارد و نمی‌توانند شکایت کنند، این در حالی است که متعاملین می‌توانند هر زمانی که متوجه شدند بنگاه از آنها پول اضافی دریافت کرده است با طرح شکایت در اتحادیه مشاوران املاک، تخلف را پیگیری کنند. اتحادیه هم با الزام مشاور املاک متخلف به پس دادن مبلغ اضافی به طرفین معامله، برمبنای قانون برای بنگاه متخلف جریمه صادر خواهد کرد.



حسام عقبائی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در خصوص نحوه اخذ کمیسیون بابت قراردادها گفت: آنچه مشاوران املاک حق دریافت به‌عنوان کمیسیون را دارند، همان نرخ‌های مصوب است که در سایت اتحادیه نیز قرار داده شده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مبلغ پورسانت مشاوران املاک در معاملات خرید و فروش با ارزش تا 100 میلیون تومان، 550 هزار تومان است. در صورتی که ارزش معامله بیش از 100 میلیون تومان باشد، 25/0 درصد ارزش کل معامله منهای 100 میلیون تومان، محاسبه و به‌عنوان پورسانت به عدد 550 هزار تومان اضافه می‌شود. در مورد معاملات اجاره نیز، دریافت یک چهارم کل اجاره ماهانه، از هر یک از طرفین، به‌عنوان حق کمیسیون بنگاه، قانونی است.

۶
تعیین نحوه فروش منزل مجرم برای تأدیه دیون
نمایندگان مجلس در لایحه نحوه اجرای محکومیت‌های مالی، به منظور تأمین نظر شورای نگهبان، نحوه فروش منزل مسکونی مجرم برای تأدیه دیونش را تعیین و تصویب کردند.

 

به گزارش فارس،‌ نمایندگان مجلس شورای اسلامی در جلسه علنی صبح امروز (چهارشنبه) خانه ملت، بررسی لایحه نحوه اجرای محکومیت‌های مالی اعاده شده از شورای نگهبان را ادامه دادند و رسیدگی به این لایحه را به اتمام رساندند.

 

وکلای ملت در نشست علنی روز گذشته پارلمان به منظور تأمین نظر شورای نگهبان، ایرادات آن شورا را با اصلاحاتی مصوب کرده بودند و امروز نیز مواد 26، 27، 28، 29 و 32 را با اصلاحاتی تصویب کردند.

 

به موجب مصوبه مجلس،‌ چنانچه منزل مسکونی محکوم‌الیه بیش از نیاز و شأن عرفی او در حالت اعسارش بوده و مال دیگری از وی در دسترس نباشد و مشار‌الیه حاضر به فروش منزل مسکونی خود تحت نظارت مرجع اجراکننده رأی نباشد، به تقاضای محکوم‌له به وسیله مرجع اجراکننده حکم با رعایت تشریفات قانونی به فروش رفته و مازاد بر قیمت منزل مناسب عرفی، صرف تأدیه دیون محکوم‌الیه خواهد شد، مگر اینکه استیفای محکوم به به طرق سهل‌تری مانند استیفا از محل منابع بخش مازاد منزل مسکونی محکوم‌الیه یا انتقال سهم مشاعی از آن به شخص ثالث یا طلبکار امکان‌پذیر باشد که در این صورت محکوم‌به از طرق مذکور استیفا خواهد شد.

 

در تبصره دوم ماده 26 نیز به منظور تأمین نظر شورای نگهبان مقرر شد چنانچه به حکم قانون مستثنیات دین تبدیل به عوض دیگری شده باشد، مانند اینکه مسکن به دلیل قرار گرفتن در طرح‌های عمرانی تبدیل به وجه گردد، یا در اثر از بین رفتن،‌ عوضی دریافت شده باشد، وصول محکوم‌به از آن امکان‌پذیر است مگر اینکه محرز شود مدیون قصد تهیه موضوع نخستین را دارد.

 

در ماده 27 این لایحه نیز وکلای ملت به منظور تأمین نظر شورای نگهبان مصوب کردند که چنانچه منشأ دین، قرض یا در اختیار گرفتن اموالی از دیگران به موجب هر قرارداد دیگری باشد و محکوم‌الیه از بدو امر قصد عدم تأدیه دین یا تبدیل آن به یکی از مستثنیات دین به منظور فرار از تأدیه را داشته باشد، هر مالی که در عوض اموال مذکور خریداری کرده یا به موجب سایر عقود به ملکیت خود درآورد به عنوان جریمه اخذ و محکوم‌به از محل آن استیفا و مابقی به وی مسترد خواهد شد.

 

طبق مصوبه مجلس، احکام مندرج در این قانون جزء احکام راجع به حبس محکوم‌الیه اعسار و مستثنیات دین حسب مورد در مواردی که محکوم‌الیه شخص حقوقی باشد نیز وی مجری است.

۷
چهار معمای افزایش وام مسکن
بانک‌مرکزی عصر دوشنبه، به تصوراتی که طی چند روز اخیر در قشر متقاضی مسکن بابت «برقراری قریب‌الوقوع کانال تامین مالی خرید مسکن» به‌وجود آمده بود پایان داد و با صدور یک اطلاعیه رسمی اعلام کرد: «طرح پیشنهاد شده از سوی وزارت راه‌وشهرسازی مبنی‌بر راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن و افزایش وام خرید به 60 تا 80 میلیون تومان، کماکان در جلسات کارشناسی در حال بررسی‌های دقیق است و هنوز تصمیم نهایی در این باره اتخاذ نشده است.»



هفته گذشته همزمان با فشرده شدن جلسات مشترک بین بانک‌مرکزی و پیشنهادکنندگان طرح افزایش وام خرید مسکن و بیشتر شدن تعداد نشست‌‌ها، هیات‌دولت بسته سیاستی خروج از رکود اقتصادی را منتشر کرد و چون بخش مسکن در داخل این بسته جزو یکی از سه بخش خط‌‌شکن برای ورود به فاز رونق معرفی شده بود، کارشناسان اقتصادی این‌طور تحلیل کردند که 8 ماه مذاکرات مستقیم مقامات ارشد بانک‌مرکزی و وزارت راه‌وشهرسازی برسر افزایش تسهیلات خرید مسکن، به نتیجه رسیده و به زودی شرایط وام جدید نهایی و اعلام خواهد شد.



اما موضع دو روز پیش بانک‌مرکزی که تقریبا شبیه دغدغه‌های سال گذشته‌ است، نشان داد: در حال‌حاضر 4 معما در قضیه ارتقای سقف تسهیلات خرید مسکن وجود دارد، طوری‌که عملا پیشرفت چشمگیری در این مذاکرات به‌دست نیامده و نگرانی‌های بانک‌مرکزی بابت آثار سوء افزایش وام خرید همچنان به قوت خود باقی است.



17 دی ماه سال گذشته زمانی که سقف وام 25 میلیونی خرید مسکن تنها 10 میلیون تومان افزایش یافت و انتقادها به این تغییر ناچیز، بانک‌ها را متوجه نارضایتی متقاضیان مسکن از ناکافی بودن تسهیلات کرد، برخی مدیران بانک‌مرکزی اعلام کردند: هر نوع افزایش وام خرید مسکن باید با ملاحظه‌ و مراقبت از «قیمت مسکن، تورم و سطح تعادلی منابع و مصارف بانک‌ها» صورت بگیرد.



امروز بعد از 5ماه و درحالی‌که طراحان صندوق پس‌انداز مسکن در طول این ماه‌ها سعی کرده‌اند، از طریق نشست‌های کارشناسی، تصمیم‌ساز پولی را متقاعد سازند که افزایش وام خرید به شکل پیشنهاد شده، نه‌تنها ضرورت دارد که تاثیر منفی غیرقابل کنترل نیز ندارد، اما به دلایلی، هنوز گشایشی در اختلاف‌نظرهای موجود حاصل نشده است.



بانک مرکزی مطابق اطلاعیه‌ای که دو روز پیش صادر کرد، به صراحت از چهار نوع نگرانی و عدم اطمینان درباره تبعات و پیامدهای طرح «افزایش وام خرید مسکن از کانال صندوق‌های پس‌انداز» سخن گفته است. در این طرح که از سوی وزارت راه‌‌وشهرسازی پیشنهاد شده، قرار است قدرت متقاضیان مصرفی مسکن معادل نیمی از قیمت فعلی آپارتمان‌ها، توسط تسهیلات بانکی تامین شود به این صورت که در برخی بانک‌ها صندوق پس‌انداز مسکن شکل بگیرد و خانوارها با سپرده‌گذاری حداقل یکساله، بین 3 تا 5 برابر اصل سپرده خود را وام خرید مسکن دریافت کنند.



در این طرح به گزینه‌هایی همچون 60 تا 80میلیون تومان تسهیلات اشاره شده است. در مقابل این طرح، اولین نگرانی بانک‌مرکزی، احتمال برهم خوردن تعادل بین منابع و مصارف بانک عامل صندوق پس‌انداز است به این معنی که مبادا بانک در جریان پرداخت تسهیلات تا چندبرابر اصل سپرده، با کمبود منابع مواجه و مجبور شود با استقراض از بانک‌مرکزی –شبیه خط‌اعتباری مسکن‌مهر- پول بدون پشتوانه دریافت کند و به رشد پایه‌پولی و در نتیجه افزایش تورم دامن زند.



معمای دوم که به عنوان نگرانی دوم بانک‌مرکزی در قضیه وام خرید مسکن مطرح است، ایجاد تبعیض در پرداخت تسهیلات بین بخش مسکن و سایر بخش‌های اقتصادی نیازمند منابع بانکی است؛ به این معنی که با راه‌اندازی صندوق‌ پس‌انداز مسکن، سهم زیادی از منابع بانک‌ها روانه بخش مسکن شود و توازن در دسترسی بخش‌های مختلف اقتصاد به منابع مالی محدود کشور، برهم بخورد. بانک‌مرکزی سومین نگرانی خود از  آثار احتمالی طرح افزایش وام خرید مسکن را بر «رشد قیمت مسکن و تورم» معطوف کرده است و دغدغه چهارم را نیز شامل «توان بازپرداخت اقساط بانکی از سوی وام‌گیرنده‌ها» عنوان کرده و معتقد است: تسهیلات خرید مسکن باید به‌گونه‌ای افزایش یابد که امکان پرداخت اقساط ماهانه آن وجود داشته باشد.



 دیدگاه طرف مقابل

متولیان بخش مسکن در وزارت راه‌وشهرسازی برای همه این نگرانی‌ها و دغدغه‌ها، پاسخ‌های روشن و راهکارهای از قبل پیش‌بینی شده‌ای دارند که در طول این چندماه توسط مسوولان وزارت راه‌‌وشهرسازی کم و کیف آنها در جلسات مشترک با بانک‌مرکزی و وزارت اقتصاد و معاونت برنامه‌ریزی رئیس‌جمهور، تشریح شده است.



بررسی‌ها نشان می‌دهد، موضوعاتی که امروز درباره ضرورت طرح راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن مطرح می‌شود، شاید عناوین چندان جدیدی برای سیستم بانکی نباشد، چراکه مقررات تاسیس بانک رهنی -مربوط به حداقل 50سال پیش- ماموریت این بانک‌ در حوزه تامین مالی مسکن و پرداخت وام رهنی را تعریف کرده و دقیقا شرایط پرداخت این تسهیلات در آن تشریح شده است.



پیشنهادکنندگان طرح صندوق پس‌انداز مسکن، این طرح را در درجه اول به نفع بانک‌ها و اقتصاد کشور می‌دانند و معتقدند: این طرح به محض تصویب و ابلاغ، با استقبال از طرف تقاضای مصرفی مواجه می‌شود.



رکود موجود در معاملات مسکن و انتظاری که از طرف خریداران توسط مشاوران‌املاک مبنی‌بر نیازشان به تسهیلات اعلام می‌شود حکایت از احتیاج مبرم بخش مسکن به کانال هدایت‌شده تامین مالی دارد. بنابراین با راه‌اندازی صندوق پس‌انداز، این گروه از متقاضیان اقدام به سپرده‌گذاری نقدینگی‌های خُرد در صندوق‌ها می‌کنند. بنابراین از یک‌سو منابع محدود بانک‌ها از این طریق، افزایش پیدا می‌کند و از سوی دیگر، اتفاق مهمی که در اقتصاد خانوار و به تبع در اقتصاد کلان رخ می‌دهد «جذب و هدایت درست نقدینگی‌های سرگردان» است که به جای آنکه وارد بازارهای سفته‌بازانه‌ شده و التهاب در قیمت ارز و سکه و... درست کند، در مسیر تامین مالی مسکن، به‌کار گرفته می‌شود.



در این طرح پیشنهادی، وام خرید از مسیر جذب نقدینگی خانوارها پرداخت می‌شود و نحوه پرداخت آن نیز به‌صورت تدریجی خواهد بود. این روش در نظر گرفته شده برای صندوق پس‌انداز مسکن، از نگاه متولیان بخش این‌گونه تجزیه و تحلیل می‌شود که «طرح نه تنها اثر تورمی بر اقتصاد ندارد که با جمع آوری نقدینگی‌های خُرد، باعث کنترل نقدینگی می‌شود و تاثیر تحریک‌آمیز بر قیمت مسکن نیز ندارد.»



وزارت راه‌وشهرسازی با استناد به مدل بانک رهنی در دهه70، برای معمای مربوط به احتمال کمبود منابع بانک‌ها در صندوق‌های پس‌انداز مسکن، راهکار دارد. در این راهکار، بخشی از بودجه دولت تحت عنوان وجوه اداره ‌شده نزد صندوق سپرده‌گذاری می‌شود تا از این طریق، تسهیلات خرید قابل تامین و پرداخت باشد. ضمن اینکه، صندوق‌ پس‌انداز در ازای دریافت سپرده‌های مردمی، درصد ناچیزی سود پرداخت می‌کند و همین امر کمک شایسته‌ای به تنظیم منابع و مصارف بانک می‌کند. درباره دغدغه آخر که همان نحوه برقراری تعادل بین توان بازپرداخت و اقساط وام است نیز پیشنهاد شده است سقف تسهیلات مسکن در شهرها و متناسب با قدرت بازپرداخت دهک‌های مختلف، شناور تعیین شود و طول دوره بازپرداخت‌ها نیز، یکسان نباشد تا در هر شهر متناسب با میانگین قیمت مسکن، تسهیلاتی با سقف مشخص ارائه شود.



در طول چندماهی که از نشست مشترک برسر افزایش وام خرید مسکن می‌گذرد، همواره از طرف متولیان بخش مسکن این موضوع مورد تاکید قرار گرفته که «مدل صندوق پس‌انداز مسکن به اقتصاد خانوارها نظم می‌دهد و باعث رونق غیرتورمی بخش مسکن و اقتصاد خواهد شد.»



آنچه در حال‌حاضر نیاز به گشایش در تامین مالی مسکن را ضروری می‌کند، رکودی است که طی ماه‌های اخیر در سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و همین‌طور معاملات مسکن حاکم شده است. در بهار امسال، ساخت‌وسازهای مسکونی در تهران 53درصد کاهش یافت و در کل کشور طی فروردین امسال نیز حجم ساخت‌وسازها 25درصد افت کرد.



بررسی‌ها نشان می‌دهد: بسازوبفروش‌ها با چالش عدم فروش واحدهای مسکونی و افزایش خانه‌های خالی به‌دلیل نبود توان خرید در طرف تقاضا مواجه هستند و تازمانی که این واحدها از طریق تقویت قدرت خرید مسکن به فروش نرسد، امکان سرمایه‌گذاری مجدد و رونق فعالیت‌های ساختمانی به‌وجود نخواهد آمد.

۸
هزينه يك ماه تبليغات در اين سايت ((( 10 هزار تومان )))

یک ماه تبلیغات  10 هزار تومان

۹
اطلاعیه بانک مرکزی درباره افزایش وام مسکن
بانک‌مرکزی اعلام کرد: «راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن و افزايش وام خريد مسکن منوط به بررسی‌های کارشناسی است.»



به گزارش بانک‌مرکزی طي روز‌هاي اخير، برخي جرايد مطالبي را درخصوص مباحث کارشناسي و اتخاذ تصميم در جهت راه‌اندازي صندوق پس‌انداز مسکن براي خريد مسکن و افزايش وام مسکن به 60 و 80 ميليون تومان در کميسيون ستاد اقتصاد دولت منتشر کرده‌اند که بانک‌مرکزي به‌عنوان متولي بازار پول و اعتبار در کشور همواره از ابداعات مالي در راستاي رشد و توسعه اقتصاد کشور و تامين نيازهاي مالي هموطنان عزيز حمايت و استقبال کرده و اين حمايت مشروط به برآورده شدن شرايط و الزامات مربوطه و بررسي‌هاي کارشناسي بوده است.  بر اساس این گزارش در رابطه با طرح راه‌اندازي صندوق پس‌انداز مسکن خريد مسکن، بانک‌مرکزي با کليات طرح موافق بوده است و براين‌اساس جلسات متعددي را با پيشنهاد‌دهندگان طرح از وزارت راه و شهرسازي برگزار کرده است.



يکي از مهم‌ترين دغدغه‌ها و نکات مورد نظر بانک‌مرکزي در اين بررسي‌ها و جلسات، اطمينان از رعايت پايدار توازن منابع و مصارف صندوق مسکن پيشنهادي و مراجعه نکردن آن به منابع پرقدرت و تورم‌زاي بانک‌مرکزي (همچون تجربه مسکن مهر)، به‌عنوان يکي از مهم‌ترين عوامل تورم‌زا و بي‌ثبات‌کننده اقتصاد کلان کشور بوده است.  بانک‌مرکزی اعلام کرد: در کنار اين دغدغه مهم و با عنايت به بانک محور بودن اقتصاد ايران در امر تامين مالي، بانک‌مرکزي به‌عنوان يکي از دستگاه‌هاي سياست‌گذار اقتصاد کلان ايجاد تعادل و توازن در دسترسي بخش‌هاي مختلف اقتصاد به منابع مالي محدود کشور را مدنظر قرار داده و اهميت اين امر در سال‌جاري که خروج غيرتورمي از رکود در صدر برنامه‌هاي اقتصادي دولت قرار دارد، بيش از پيش است. بديهي است در چارچوب خروج غيرتورمي از رکود، هر طرح پيشنهادي بايد به‌گونه‌اي باشد که اولا، داراي تعادل مالي بوده و باعث ايجاد تورم در کشور نگردد و ثانيا، باعث وارد آمدن لطمه جدي به منابع مالي در دسترس ساير بخش‌ها و تحديد سرمايه‌گذاري و رشد در آنها نشود.



بانک‌مرکزي علاوه‌بر موارد فوق، مواردي همچون تناسب توان بازپرداخت وام‌گيرندگان با اقساط پرداختي و آثار احتمالي طرح بر قيمت مسکن و تعادل در بازار مسکن را نيز مورد توجه قرار مي‌دهد. بر اين اساس به‌دليل وجود برخي نگراني‌ها درخصوص طرح‌ پيشنهادي فوق‌الاشاره، بانک‌مرکزي از پيشنهاد‌دهندگان طرح، خواستار رفع مشکلات و نگراني‌هاي موجود در طرح پيشنهادي شده و اين جلسات کماکان ادامه دارد. بديهي است پس از انجام بررسي‌هاي دقيق کارشناسي و اطمينان از جوانب اجرايي طرح، موارد به نحو مقتضي به اطلاع هموطنان عزيز خواهد رسيد. در اين بين انتظار مي‌رود تا زمان اتمام بررسي‌ها و اتخاذ تصميمات نهايي از طرح موضوعات مقدماتي و اطلاع‌رساني به‌صورت شتابزده جدا پرهيز شود.

۱۰
پیش‎فروش مسکن 14 درصد ارزان‌تر از آماده فروش

رتبه «شرايط مساعد خريد» در بازار دوم مسكن ظرف كمتر از يك‌ماه، دو پله ديگر نسبت به بازار اول ارتقا پيدا كرد.



پيش‌‌خريد آپارتمان– بازار دوم- از اواخر خرداد به واسطه حضور دفاتر اسناد رسمي در صحنه اين نوع معاملات، مورد توجه متقاضيان قرار گرفت و اگرچه تا پيش‌از آن، به دليل اختلاف قيمت بين پيش‌فروش و فروش واحدهاي آماده– بازار اول- همواره بخشي از تقاضا به سمت خريد واحدهاي در حال احداث گرايش پيدا مي‌كرد اما ابلاغ قانون «اجبار به تنظيم سندرسمي براي پيش‌فروش» از 26خرداد، امنيت حداكثري را وارد اين بازار كرد و باعث شد اولين بستر رونق معاملات پيش‌خريد فراهم شود. اما هم‌اكنون دو جاذبه ديگر در بازار پيش‌خريد به وجود آمده كه انتظار مي‌رود برآيند اين سه نيرو در ماه‌هاي باقي‌مانده از تابستان شدت ركود در معاملات مسكن را تاحدودي تعديل كند.



تحقيقات ميداني «دنياي‌اقتصاد» درباره دو تحول مثبت در بازار پيش‌‌خريد حاكي است: اختلاف سطح بين ميانگين قيمت پيش‌فروش و قيمت واحدآماده از متوسط 10درصد ماه‌هاي قبل، هم‌اكنون به 2/14درصد تبديل شده و تا 25درصد در برخي مناطق تهران نيز رسيده است. پيش‌بيني دلالان اين است كه اين فاصله از نيمه مرداد و با پايان ماه رمضان بيشتر شود. از سوي ديگر، افزايش فايل پيش‌فروش در بنگاه‌ها –به‌عنوان جاذبه دوم- نيز مزيت ديگري است كه به نفع پيش‌خريداران تابستاني ارزيابي مي‌شود. در شرق و غرب تهران، واحدهاي مسكوني بين 7 تا 8درصد ارزان‌تر از آماده‌ها، پيش‌فروش مي‌شوند.



بررسي‌ها درباره علت افزايش عرضه و كاهش قيمت در بازار دوم مسكن نشان مي‌دهد: سازنده‌ها امسال قصد دارند زودتر از فصل خريد زمين كه معمولا اواخر پاييز شروع مي‌شود، املاك كلنگي موردنياز خود را تهيه كنند تا از افزايش احتمالي قيمت زمين در امان بمانند، ضمن اينكه رعايت قاعده «تعيين قيمت‌مقطوع» در قراردادهاي محضري در حال‌ تدوين براي پيش‌فروش نيز محرك دومي است كه باعث تعجيل پيش‌فروشنده‌ها در عرضه سريع واحدها به بازار شده است. استفاده از قراردادهاي جديد در معاملات پيش‌خريد حداكثر از يك ماه ديگر آغاز مي‌شود و اعمال آن، مانع از شناور بودن قيمت پيش‌فروش در طول زمان قرارداد خواهد شد.



 به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، كارشناسان با تحليل شرايط كنوني بازار پيش‌فروش تاكيد مي‌كنند: اوضاع نسبي براي پيش‌خريد به مراتب بهتر از خريد واحدآماده است به خصوص اينكه زمان تحويل آپارتمان‌‌هايي كه به تازگي ساخت آنها شروع شده، در دوره رونق مسكن كه قيمت‌ها افزايش پيدا مي‌كند، خواهد بود و در نتيجه سود مابه‌التفاوت قيمت به پيش‌خريدار خواهد رسيد. از طرفي در صورتي كه تسهيلات خريد مسكن ظرف ماه‌هاي آينده افزايش پيدا كند، امكان استفاده از آن تحت‌شرايطي، براي پيش‌خريداران محفوظ خواهد بود.



 اختلاف، متري 300هزار تا يك ميليون تومان

 براساس آنچه مشاوران املاك اعلام مي‌كنند، خانه‌هایی که در لیست پیش‌فروش بنگاه‌های املاک قرار گرفته‌اند 300 هزار تا یک میلیون تومان ارزان‌تر از واحد‌های آماده برای خریداران تمام می‌شود. اما برخی فعالان بازار مسکن معتقدند در حال حاضر خرید خانه آماده به نفع مشتریان است زیرا تفاوت قیمت‌ها درحدي  نیست که خریداران مدت‌ها منتظر آماده شدن واحد‌های در حال ساخت باشند.



 بازار خانه‌های پیش‌فروش همیشه رونق داشته است. حتی در زمان رکود بازار. پرداخت تدریجی هزینه ملک و ارزان‌تر بودن آن نسبت به قیمت آپارتمان‌های آماده سبب جذابیت این بازار شده است. برخی از فعالان بازار مسکن معتقدند در بازار فعلی تفاوت چندانی میان آپارتمان‌های آماده و واحد‌های پیش‌فروشی که تا پایان امسال آماده تحویل می‌شوند وجود ندارد. گروهی نیز تاکید بر به صرفه بودن خانه‌های پیش‌فروش دارند. در این میان تعدادی از کارشناسان مسکن برای آن دسته ازخریداران بازار پیش‌فروش که قصد سرمایه‌گذاری در این بازار را دارند خرید خانه‌های دست دوم را توصیه می‌کنند. قیمت پیشنهادی فروشنده برای خانه‌های پیش‌فروش با توجه به سه فاکتور زمان تحویل، کیفیت مصالح و موقعیت جغرافیایی ملک در منطقه تعيين مي‌شود.



فعالان بازار مسکن در شرق تهران عنوان می‌کنند: واحدهای پیش‌فروش با واحدهای آماده تحویل تفاوت قیمت چندانی ندارد. در منطقه خاوران یک مجتمع 20 طبقه در حال پیش‌فروش است. قیمت تمام شده در هر متر مربع آن 2 میلیون و 900 هزار تومان اعلام شده است. این در حالی است که قیمت هر متر مربع واحد مسکونی نوساز در این منطقه 3 میلیون و200 هزار تومان است. مشاوران املاک این منطقه می‌گویند: پیش‌خرید برای آنها که قصد خانه‌دار شدن دارند مناسب‌تر است زیرا هم به صورت قسطی پول خانه را می‌پردازند و هم می‌توانند در فرصت بیشتری هزينه خريد مسكن را فراهم کنند.



متقاضیان پیش‌خريد در ابتدا نیمی از مبلغ خانه را می‌پردازند و در ادامه بر اساس پیشرفت کار مبالغی را به صاحب پروژه پرداخت می‌کنند. همچنين 10 درصد از قیمت خانه در زمان تکمیل خانه و 10 درصد نیز در زمان انتقال سند پرداخت می‌شود. البته این نسبت در برخی فايل‌هاي پیش‌فروشي متفاوت است اما معمولا بین 20 تا 40 درصد مبلغ هنگام تکمیل خانه از خریدار گرفته می‌شود.  وضعیت پیش‌فروش‌ها در غرب تهران متفاوت از مناطق شرق پایتخت است. دراین منطقه افرادی که به صورت پیش‌فروش آپارتمانی را پیش‌خرید می‌کنند تا یک میلیون تومان نیز می‌توانند ارزان‌تر از قیمت روز خانه آماده تحويل، فايل مورد نظر خود را از بنگاه پيش‌خريد كنند.



بر اساس بررسی‌های «دنیای اقتصاد» یک پروژه پیش‌فروش در سعادت‌آباد که دارای واحد‌های 110 و 140 متری است به قیمت 6 میلیون و 500 هزار تومان در هر متر مربع پیش‌فروش می‌شود. این در حالی است که قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در این منطقه 7 میلیون و 500 هزار تومان است. این مجموعه تا پایان سال تحویل خریداران می‌شود و بر اساس مقررات جدیدي كه بنگاه‌هاي املاك خود براي خود وضع كرده‌اند، در پیش‌فروش، کد رهگیری نيز براي معاملات صادر مي‌شود تا خریداران اطمینان بیشتری برای سرمایه‌گذاری پيدا كنند. همچنين واحدهاي يك مجتمع مسكوني در محدوده میدان پونک به قیمت هر متر مربع 6 میلیون و 400 هزار تومان در حال پیش‌فروش است. درحالی‌که می‌توان خانه‌ای نوساز را در این منطقه به همین قیمت خریداری کرد.



 مشاور املاکی که مسوول فروش این مجتمع است، می‌گوید: دلیل قیمت بالای این مجتمع، نوع مصالحی است که در آن استفاده می‌شود. همچنین موقعیت جغرافیایی ملک نیز در افزایش قیمت موثر است. به اعتقاد وی پس از آماده شدن این مجتمع سایر واحد‌ها کمتر از 7 میلیون تومان به فروش نخواهد رفت.



گروهی از فعالان بازار مسکن معتقدند، در موقعیت فعلی بازارمسکن می‌توان در بازار پیش‌فروش موارد خوبی به نفع خریدار پیدا کرد. یکی از این موارد مجموعه‌ای در خیابان شیخ بهایی است که واحد‌های طبقه 3 خود را به قیمت هر مترمربع 7 میلیون و 500 هزار تومان پیش‌فروش کرده است. درحالی‌که به گفته مشاوران املاک این منطقه خانه نوساز در این محله به‌طور میانگین 9 تا 10 میلیون تومان است. این مجموعه آبان ماه تحویل خریداران داده می‌شود و در حال حاضر در حال نازک‌کاری است.



فروشنده این مجموعه دليل تغییر چند میلیونی این پیش‌فروش به قیمت روز را نیاز فوری به پول می‌داند و می‌گوید: این مجموعه کد رهگیری دارد و تا چند ماه دیگر هم تحویل خریداران می‌شود. گروهی از مشاوران املاک معتقدند: تا چند ماه دیگر که بازار از رکود خارج شود 20 تا 30 درصد به قیمت‌ها افزوده مي‌شود. اوضاع بازار پیش‌فروش در مرکز پایتخت چندان پررونق نیست. پروژه‌های چندانی در این محدوده وجود ندارد و قیمت‌ها به قیمت روز نزدیک است. یک پروژه ساختمانی در منطقه امیرآباد متری 6 میلیون تومان برای پیش‌فروش گذاشته شده است. درحالی‌که قیمت آپارتمان نوساز در این منطقه تنها 200 هزار تومان بیش از این قیمت است.



در منطقه یوسف‌آباد نیز خانه‌ای در طبقه 6 یک مجتمع مسکونی به قیمت هر متر مربع 6 میلیون و 800 هزار تومان برای پیش‌فروش گذاشته شده است. کارشناسان مسکن معتقدند: در زمان فعلی بازار هرگونه خریدی به سود است هم خریداری که خانه آماده را با قیمت بالاتری می‌خرد، هم‌گروهی که واحد‌های مورد نیاز خود را پیش خرید می‌کنند. با اين حال نظریه خرید خانه آماده در وضعیت فعلي بازار مسکن کم طرفدار نیست. برخی از فعالان بازار مسکن در شرق تهران عنوان می‌کنند: خرید خانه آماده به نفع مشتریان است به‌طور مثال در منطقه نارمک خانه آماده در هر متر مربع 5 میلیون و 500 هزار تومان است، اما خانه کلنگی در حال حاضر در این منطقه متری 10 میلیون تومان است. سازنده‌ای که در حال حاضر به این قیمت زمین تهیه کرده است برای چند ماه آینده آپارتمان‌هایش را کمتر از متری 5 میلیون تومان برای فروش نخواهد گذاشت. تا سال آینده هم خانه آماده تحویل می‌شود؛ بنابراین به نفع خریداران است که همین حالا خانه مورد نیاز خودرا تهیه کند.



 پيش‌خريد دوبرابر شد

آمارهاي سامانه رهگيري معاملات مسكن نشان مي‌دهد در ارديبهشت امسال بيش‌از 1490 فقره قرارداد پيش‌فروش واحدمسكوني در بنگاه‌هاي املاك شهر تهران تنظيم شده كه اين حجم پيش‌فروش حدود دوبرابر ماه‌هاي سال92 است. در سال گذشته، ماهانه حداكثر 800 واحدمسكوني در تهران توسط متقاضيان پيش‌‌خريد مي‌شد. با اين حال آمار مقدماتي از معاملات خرداد 93 حكايت از پيش‌فروش 892 واحدمسكوني در تهران دارد كه شايد نشان دهد بازار پيش‌خريد مجددا به وضعيت سال گذشته برگشته، اما در آينده نزديك چون شرايط بازار همراستا با خواسته پيش‌خريداران شده است، احتمال افزايش دوباره حجم پيش‌خريد وجود دارد.

۱۱
کاهش قیمت واقعی مسکن به روایت دلالان

نگاهی که به قیمت فروش خانه‌های کوچک بیندازیم، متوجه اتفاق جدید در بازار خرید و فروش می‌شویم. بیشتر این خانه‌ها متري  300 تا یک میلیون تومان زیر قیمت بازار برای فروش گذاشته شده‌اند.



فروشندگانی که منتظر بودند با آغاز فصل تابستان آپارتمان‌هایشان را 10 تا 20 درصد گران‌تر بفروشند، ناامید از افزایش قیمت‌ها زیر قیمت بازار در حال فروش خانه‌هایشان هستند. خانه‌ای در منطقه تهرانپارس که نرخ پایه منطقه‌اي آن متري 4 میلیون و 200 هزار تومان است به  قیمت 3میلیون  و 100 هزار تومان برای فروش گذاشته شده است.



این فروشندگان به امید پیدا شدن مشتری حاضرند به قیمت مطلوب خریدار خانه‌هایشان را به فروش بگذارند. برخی فعالان بازار مسکن معتقد بودند در رکود بازار تنها فروشنده‌های پول لازم حاضر به فروش املاکشان هستند؛ اما با افزایش فایل‌های فروش که زیر نرخ قیمت پایه منطقه  هستند مشخص است که فروشندگان مایوس از سیاست‌های کلان برای خروج بازار مسکن از رکود، خود با کاهش قیمت‌ها به دنبال رونق این بازار هستند.



به‌طور مثال خانه‌ای در شهرک غرب که قیمت پایه منطقه‌اي آن متري 8 میلیون و 800 هزار تومان است به قیمت 7 میلیون و 600هزار تومان برای فروش گذاشته شده است. حراج خانه‌های کوچک در شرق تهران نسبت به غرب بیشتر است و نشان می‌دهد بازارمسکن در غرب  پایتخت همچنان در مقابل کاهش قیمت‌ها مقاومت می‌کند.  یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه نارمک به «دنیای اقتصاد» می‌گوید: برخی دلالان مسکن در فروردین و اردیبهشت ماه بازار گرمی کرده و به امید گران شدن حامل‌های انرژی و... اقدام به خرید خانه کرده و اعلام می‌کردند خانه در فصل تابستان 10 تا 20 درصد گران می‌شود، اما این اتفاق در بازار نیفتاد و خانه‌هایی که خریداری کرده‌اند، روی دستشان مانده است.  این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: در حال حاضر قیمت‌ها 10 تا 15 درصد افت کرده است. حتی خریداران منتظر نتایج  مذاکرات هسته‌اي هستند، زیرا درصورت توافق پیش‌بینی می‌شود قیمت‌ها تا 10 درصد افت کند. درحال حاضر قیمت آپارتمان در نارمک از متري 2 میلیون و 700 هزار تا 6 میلیون تومان بر اساس محله و کیفیت ساختمان متفاوت است.



تا چند ماه پیش کمتر خانه‌ای را در محلات تهران می‌توانستیم پیدا کنیم که قیمتی زیر 3میلیون تومان داشته باشند؛ اما براساس مشاهدات میدانی «دنیای اقتصاد» در حال حاضر در برخی مناطق تهران خانه‌هایی با قیمت  متري یک میلیون و 700هزار تومان هم به فروش می‌رسد.  یک فعال بازار مسکن می‌گوید: امسال قیمت خانه هیچ گونه افزایشی نخواهد داشت. البته احتمال دارد تا پایان سال 10 درصد دیگر شاهد کاهش قیمت‌ها باشیم. او می‌گوید: رکود بازار مسکن در آينده نزديك به انتها مي‌رسد و به اين زودی شاهد تغییر قیمت‌ها نخواهیم بود.



به گفته وی، در حال حاضر قیمت خانه‌ها را خریدار تعیین می‌کند؛ درحالی که سال گذشته فروشندگان حرف اول و آخر بازار را می‌زدند.

۱۲
موانع رکودزدایی با مسکن

رئيس اتحاديه مشاوران املاك در تشريح آخرين تحولات بازار مسكن، به حضور تمام‌قد تقاضاي مصرفي در بازار خريد اشاره مي‌كند و مي‌گويد: عقب‌نشيني سفته‌بازها از صحنه معاملات باعث تعديل قيمت مسكن شده و عرصه را براي متقاضيان موثر بازگذاشته، اما نبود قدرت ‌خريد مانع استفاده مصرف‌كننده‌ها از اين فرصت شده است.



به گزارش دنیای اقتصاد، حسام عقبايي با هشدار نسبت به تعلل بيش‌ از اندازه دولت در ماجراي «افزايش سقف وام خريد و راه‌اندازي صندوق‌هاي پس‌انداز مسكن» تاكيد مي‌كند: با اطلاعاتي كه مشاوران املاك از اوضاع قيمت مسكن و توان خريداران دارند، مشخص مي‌شود دولت در معادله وام مسكن با حداقل دو مجهول دست به گريبان است، اول طيف گسترده قيمت آپارتمان در شهرهاي مختلف و دوم سطح متغير دستمزد وام‌گيرنده‌ها كه براي حل معادله بايد سقف وام و طول دوره بازپرداخت اقساط بسته به شهر و دهك‌هاي درآمدي، متنوع تعيين شود تا امكان استفاده مطلوب از تسهيلات مسكن وجود داشته باشد.



رئيس اتحاديه مشاوران املاك درباره آنچه از ابتداي سال93 تاكنون بر بازار گذشته است نيز مي‌گويد: در سال‌هاي گذشته، افت‌وخيز قيمت در طول حداقل يك فصل صورت مي‌گرفت، اما در حال‌حاضر ناپايداري تورم مسكن به بازه ماهانه كشيده شده و هر اندازه كه در يك ماه به قيمت مسكن اضافه مي‌شود بلافاصله در ماه بعد به دليل انتظار رواني حاكم بر بازار، تعديل مي‌شود. وي پيش‌بيني مي‌كند: آرامش كنوني بازار ملك دست‌كم تا پايان تابستان برقرار خواهد ماند.



 آمارهاي سامانه رهگيري معاملات مسكن و شواهد در بازار، حكايت از تداوم ركود سال92 دارد. هرچند در مثلا ارديبهشت‌ماه، حجم خريدوفروش آپارتمان در تهران تا 50درصد افزايش پيدا كرد، اما كارشناسان آن را هيجان ناشي از تغيير و تحولات اقتصادي از جمله تغيير نرخ سود بانكي و اجراي فاز دوم هدفمندي يارانه‌ها عنوان كردند. به نظر شما ركود موجود تا چند ماه ديگر ادامه دارد؟



اتحاديه املاك وضعيت فعلي را ركود نمي‌داند. آمارها مبين افزايش حجم معاملات نسبت به ماه‌هاي مشابه سال گذشته است. شدت ركود معاملات در مقايسه با سال گذشته كم شده است. به نظر مي‌رسد تا پايان شهريورماه، همين آرامش در معاملات برقرار باشد و قيمت مسكن با تغيير عمده‌اي روبه‌رو نشود و ثابت بماند.



   مشاوران‌املاك درباره فضاي حاكم در بنگاه‌ها چه اطلاعاتي به اتحاديه مي‌دهند؟ آيا آنها هم ركود را تاييد نمي‌كنند و معتقد به تحرك در بازار هستند؟



آن‌طور كه ما در اتحاديه املاك بازار را رصد مي‌كنيم نشان مي‌دهد، در وهله اول يك آرامش عمومي كم‌سابقه در بازار برقرار است و تقريبا بازار متلاطمي نداريم و اين نبودن تلاطم كمك مي‌كند به اينكه مردم راحت‌تر معاملات را انجام دهند. از طرفي، موج و خيزش در قيمت مسكن وجود ندارد و سير معاملات نيز طبيعي است. مشاوران‌املاك مي‌گويند خريدار مصرفي در بازار حضور پيدا كرده و دنبال خريد كردن است، اما قدرت خريد ندارد. در مقابل، خريدار سرمايه‌اي و كساني كه با هدف سفته‌بازي و كسب سود اقدام به خريد خانه‌هاي دوم، سوم و بيشتر مي‌كنند، هم‌اكنون تعدادشان در بازار به شدت كم شده‌ و عرصه معاملات در تسلط متقاضيان مصرفي قرار دارد.



   در سه چهار ماه گذشته، منحني قيمت مسكن در تهران در بازه 5 تا 7درصد در نوسان بود؛ در يك ماه به همين اندازه افزايش پيدا مي‌كرد و در ماه بعد به نقطه قبل برمي‌گشت و افت‌وخيزها به شكلي بود كه نشان مي‌داد بازار با نوعي حالت سرگرداني روبه‌رو است. اين نوسانات قيمتي به‌خاطر چيست؟



كساني كه در بهار امسال از بازار مسكن خريد كردند افرادي بودند كه در اواخر سال گذشته تصميم به خريد داشتند، اما به دنبال شرايط مطلوب مي‌گشتند. از نظر متقاضيان مسكن، امسال زمان خريد است. در چهار ماه گذشته از سال93 متناسب با شرايط اقتصادي، در يك ماه تقاضاي قطعي براي انجام معامله افزايش مي‌يافت كه همين باعث صعود جزئي قيمت مي‌شد و در يك ماه هم چون طرف تقاضا تشخيص مي‌داد قيمت‌ها افزايش پيدا كرده، از بازار خارج مي‌شد و همين اتفاق به كاهش نرخ‌هاي متورم شده ماه قبل مي‌انجاميد. در حقيقت انتظاري كه متقاضيان مسكن از سطح قيمت در سال93 دارند، اجازه نمي‌دهد افزايش قيمت، بيش‌از يك ماه دوام بياورد. در حالي كه نوسانات كمتر از 10درصدي قيمت مسكن در سال‌هاي گذشته، معمولا طي فصول سال و در مدت حداقل سه تا چهار ماه رخ مي‌داد، اما امسال ظرف زماني افت و خيز قيمت از فصل به ماه كاهش پيدا كرده و ناپايداري تورم ماهانه قيمت مسكن، بيشتر شده است. وضعيت كنوني به اين صورت شده كه اگر در يك ماه به واسطه افزايش تقاضا، سطح قيمت مسكن افزايش پيدا كند، در فاصله كوتاهي، به سطح قبلي برمي‌گردد.



   بعد از ماه رمضان احتمال بازگشت دوباره خريداران به بازار وجود دارد. در اين صورت آيا تغييري متوجه قيمت مسكن خواهد شد؟



در ماه مبارك رمضان نه اينكه معاملات انجام نشود حتي بعضي از همكاران املاكي ما مي‌گويند كسب و كارشان در ماه مبارك بيشتر از ساير ماه‌هاي سال است، اما در كل، انگيزه نقل و انتقال در بين مردم در طول ماه مبارك خصوصا در بازار اجاره به حداقل مي‌رسد. امسال فصل نقل‌وانتقالات ملكي مصادف شده با ماه رمضان؛ عموم قراردادهاي اجاره در فصل تابستان سررسيد مي‌شود، بنابراين انتظار مي‌رود در شهريورماه نقل‌وانتقالات نسبت به يك ماه قبل بيشتر شود؛ اما بعيد است قيمت مسكن افزايش آنچناني پيدا كند.



   ماه پيش در اولين جلسه‌ اتاق فكر معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازي يكي از اقتصاددانان به نكته جالبي اشاره كرد و گفت نسبت تعداد مشاوران املاك به حجم معاملات با شيب تندي رو به افزايش است و چون سهم هر بنگاه از معاملات رو به كم شدن است، مشاوران‌املاك تلاش مي‌كنند عايدي خود از همين معاملات اندك را ازطريق دميدن در تنور افزايش قيمت جبران كنند؛ چرا اتحاديه روند صدور مجوز براي بنگاه‌هاي املاك را كنترل نمي‌كند و براي تعداد بنگاه‌هاي يك محله سقف قائل نيست؟



من اين تحليل را قبول ندارم و اسم اين تحليل را كه در داخل وزارتخانه انجام شده نوعي فرار رو به جلو مي‌دانم.



   اين گفته ربطي به مسوولان وزارت راه‌‌وشهرسازي ندارد، يكي از اقتصاددانان میهمان آن را مطرح كرده است.



بله، دوستاني كه در وزارت راه‌وشهرسازي هستند به مساله بازار اشراف دارند و از نقش مشاوران املاك هم به خوبي مطلع هستند؛ اما آنهايي كه شما اشاره كرديد، ممكن است نظريه‌اي بدهند و نظرشان براي خودشان محترم است، اما به لحاظ كارشناسي قابل قبول نيست به دلايلي كه عرض مي‌كنم: اولا تعداد مشاوران املاك در تهران طي سه سال گذشته افزايش پيدا نكرده است. تعداد مشاوران املاك در تهران سال90 معادل 11 هزار بنگاه بود و در حال‌حاضر هم همين تعداد فعال هستند. در طول اين سه سال، بين 150 تا 200 مشاور املاك در هر سال انصراف دادند و به همين تعداد، مجوز جديد براي متقاضيان صادر كرديم. ما روزانه در شهر تهران به طور متوسط با 10 درخواست انصراف از طرف مشاوران املاك روبه‌رو هستيم و روزي هفت درخواست جواز كسب براي تاسيس بنگاه جديد به اتحاديه ارائه مي‌شود. اگر ادعاي افزايش منحني تعداد مشاوران‌املاك در مقايسه با كاهش حجم معاملات صحت داشته باشد كه الان بايد تعداد مشاوران‌املاك در تهران به 20هزار بنگاه رسيده باشد، در صورتي كه آمار چنين چيزي را تاييد نمي‌كند.



البته در سال‌هاي 82 و 83 تعداد بنگاه‌هاي املاك در تهران حدود 8هزار فقره بود و طي 8سال تعدادشان به 11هزار فقره رسيد كه اين هم رشد غيرطبيعي محسوب نمي‌شود. حال ممكن است در برخي محله‌ها تعداد بنگاه‌ها زياد باشد، اما اين، عمومي نيست. دليل دومي كه بايد براي رد اين اظهارنظر مطرح كرد، نيازي است كه مشاوران‌املاك به آرامش بازار دارند. تجربه نشان داده در سال‌هايي كه قيمت مسكن جهش كرده و مرتب در حال افزايش بوده، كسب‌و‌كار بنگاه‌هاي املاك براي حداكثر يكسال رونق داشته، اما بلافاصله «قيمت بالا» به ركود معاملات منجر شده و حداقل دوسال بنگاه‌ها را بدون مشتري گذاشته است. اين تلاطم در قيمت‌ها براي پايداربودن درآمد مشاوران املاك اصلا مناسب نيست. قيمت مسكن را ما تعيين نمي‌كنيم و تجربه در صنف ما نشان داده افزايش قيمت بيش‌از آنكه به نفع مشاوران املاك باشد، به ضرر است. بنابراين اعضاي صنف ما بعيد است از افزايش قيمت حمايت كنند يا در تنور آن بدمند.



   در حالي كه يكسال از تلاش وزارت راه‌ و شهرسازي براي متقاعد كردن بانك‌مركزي  به افزايش وام خريد مسكن مي‌گذرد، هنوز در ارزش ناچيز اين تسهيلات، تغييري حاصل نشده است. فكر نمي‌كنيد بخشي از ركود معاملاتي اين روزها ناشي از منتظر نشستن متقاضيان باشد، آن هم در شرايطي كه در بسته ركودزدايي از اقتصاد، دولت بخش مسكن را عامل پيشران معرفي كرده است؟



به نظر مي‌رسد در اين قضيه دارد تعلل مي‌شود. ما از دولت تدبير و اميد توقع داشتيم زودتر از اين، بحث تامين مالي مسكن و رسيدگي به نياز طرف تقاضا را حل و فصل كند. در بحث وام خريد ممكن است كمبود‌ منابع بانكي مطرح باشد، اما به هرحال تاخير در وعده‌اي كه به بازار مسكن داده شده، مي‌تواند عواقبي همچون هجوم به خريد مسكن همزمان با ابلاغ وام جديد را داشته باشد و باعث تحريك قيمت شود.



   فكر مي‌كنيد در تهران حداقل سقف وام خريد مسكن چه مبلغي بايد باشد تا بتواند توان موثر در متقاضيان ايجاد كند؟



درباره وام خريد دو بحث وجود دارد. اول بحث عدالت اجتماعي مطرح است. با يك فرمول واحد و سراسري نمي‌شود براي وام مسكن نسخه بپيچيم. الان بانك مسكن به همه دهك‌هاي جامعه از كم‌درآمدها گرفته تا ثروتمندان و در همه شهرها بين 35 تا 60ميليون تومان تسهيلات خريد پرداخت مي‌كند در حالي كه فاصله قيمت مسكن در شهرهاي مختلف، شديد است و متوسط قيمت در يك كلان‌‌شهر شايد دو برابر يك شهر كوچك كشور باشد. از طرفي قدرت خريد مسكن در دهك‌های مختلف نيز بسيار متفاوت است و نمي‌شود اين توقع را داشت كه سقف يكسان وام خريد بتواند در كل بازار كارگشا باشد. طبقه كم‌درآمد جامعه در كلان‌شهري همچون تهران به دنبال آپارتماني با حداكثر قيمت 200 ميليون تومان است و طبقه ميان‌درآمد سراغ واحدهايي با دامنه قيمت 300 تا 450 ميليون تومان مي‌رود، اقشار مرفه نيز آپارتمان‌هاي متراژ بزرگ را كه بيش‌از يك ميليارد تومان قيمت دارد براي خريد انتخاب مي‌كنند. براي اين طيف طولاني از قيمت‌ها، بايد تنوعي از تسهيلات خريد تعريف كرد نه اينكه يك نوع وام با يك رقم ثابت پرداخت شود. از اين مهم‌تر، بحث بازپرداخت تسهيلات است. چطور مي‌شود يك كارمند يا كارگر ساده، ماهانه همان قسطي را پرداخت كند كه يك مدير اقتصادي در ازاي دريافت تسهيلات خريد مسكن، دارد مي‌پردازد؟ بحث من اين است كه سقف وام خريد و همين‌طور طول دوره بازپرداخت اقساط اين تسهيلات بايد متناسب با شهرها و دهك‌هاي جامعه، متفاوت باشد. در شهرهاي مختلف كشور بايد وام‌هايي با سقف‌هاي متنوع پرداخت شود و براي تعيين اقساط نيز بايد دستمزدها ملاك قرار گيرد.



در شهرهاي بزرگ قطعا بايد تسهيلات خريد مسكن افزايش پيدا كند. در تهران الان متوسط قيمت آپارتمان 280 تا 300 ميليون تومان است و 50درصد اين رقم يعني حداقل معادل 150 ميليون تومان بايد وام پرداخت شود. حال اين 150ميليون تومان اگر قرار باشد با همين شرايط كنوني بانك‌ها، بازپرداخت شود، شخص وام‌گيرنده كه ممكن است يك كارمند ساده حقوق‌بگير باشد بايد ماهي 2ميليون تومان قسط بپردازد كه از كل درآمد ماهانه‌اش هم بيشتر مي‌شود. بنابراين مدت بازپرداخت چنين تسهيلاتي براي گروه‌هاي با درآمد پايين، بايد حداقل به دو برابر زمان كنوني كه 12 سال است، افزايش يابد.



   در تهران حداقل با چه رقمي مي‌شود يك آپارتمان قابل سكونت، اما نه چندان نوساز خريداري كرد؟ به قول بنگاهدارها كف قيمت مسكن در پايتخت چقدر است؟



كمتراز 60 تا 70ميليون تومان نيست. در جنوب تهران آپارتمان‌هايي قديمي‌ساز وجود دارند كه متري يك ميليون و 500هزار تومان هم فروخته مي‌شوند اين خانه‌ها 40متر مساحت دارند و با 60 ميليون مي‌شود آنها را خريد.



   منظورم جنوبي‌ترين محله‌ تهران نيست. در محله‌هاي مركزي و كمي پايين‌تر از مركز، قيمت آپارتمان‌هاي حداكثر 15 تا 20سال ساخت چقدر است؟



در مناطق مياني تهران كمتر از متري 2 تا 5/2 ميليون تومان نيست. در محله نواب، آپارتمان‌هاي نوساز متري 2 تا 2ميليون و 300 هزار تومان خريد و فروش مي‌شوند.

۱۳
8 ماه رایزنی برای وام 80 میلیونی مسکن!
در حالی که چند روز پیش در خبری اعلام شد، طی آخرین رایزنی‌هایی که برای افزایش وام مسکن بین وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی در جریان است، افزایش سقف وام خريد مسكن به 60 تا 80 میلیون تومان در حال بررسی است، روز گذشته مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی در رابطه با زمان راه‌اندازی صندوق پس‌انداز خرید مسکن اعلام كرد: این صندوق با هدف پرداخت 60 تا 80 میلیون تومان وام در مراحل نهایی راه‌اندازی قرار دارد.

 

حسین عبده تبریزی در گفت‌و‌گو با فارس، تصریح کرد: تاکنون چند صندوق‌ زمین ‌ وساختمان مجوز گرفته است و با توجه به طی مراحل اجرایی، هرچه زودتر راه‌اندازی خواهد شد.

 

وی درباره صندوق پس‌انداز خرید مسکن افزود: این صندوق طی هشت ماه جلسه با بانک مرکزی در مرحله نهایی راه‌اندازی قرار دارد.

 

عضو شورای‌عالی بورس درباره جزئیات این صندوق تصریح کرد: این صندوق پس‌‌اندازهای مردم را جمع‌آوری و پس از طی دوره ماهانه تسهیلات پرداخت خواهد کرد.

 

وی در پاسخ به این سوال که آیا این وام می‌تواند جایگزین اوراق تسهیلات خرید مسکن در فرابورس شود، گفت: پیش‌بینی شده 60 تا 80 میلیون تومان وام از طریق این صندوق به متقاضیان پرداخت شود.

۱۴
رکود مسکن در کشور، شدیدتر از تهران

آمارهای سامانه مدیریت املاک و مستغلات کشور نشان می‌دهد، رکود معاملات مسکن در کشور از رکود فعلی معاملات در تهران شدیدتر است.

۱۵
جام‌جهاني بر بازار مسكن اثر گذاشت؟

این روزها بازار مسکن طبق گفته اغلب مشاوران املاك حال و روز خوشی ندارد و دلیل ناخوشی (ركود همراه با كسادي) را عوامل مختلفي همچون برگزاري مسابقات جام جهانی فوتبال و ناتواني قدرت خريد عنوان مي‌كنند كه باعث شده متقاضيان در خريدهاي خود تاخير به وجود بياورند و انجام معامله را به زماني ديگر موكول كنند.



شواهد در بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی نشان می‌دهد که بازار خالی از مشتری، حتی در حد جست‌وجوی قیمت است.



تعدادی از مشاوران املاک فعال در شرق تهران درباره وضعیت کنونی بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی به «دنیای اقتصاد» این چنین پاسخ دادند: در شرایط فعلی بازار معاملات مسکن به اندازه‌ای کساد و بی‌رونق است که باید گفت بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی فاصله‌ای تا تعطیل شدن ندارد.



فعالان بازار مسکن، این رکود را حاصل وجود چند علت مي‌دانند و خاطر نشان کردند: انتظار براي اعلام نتيجه مذاکرات وين، مسابقات جام جهانی و همچنين شروع ماه مبارك رمضان باعث شده معاملات مسكن به اين شكل دربيايد.



از طرف دیگر، افزایش 10 تا 20 درصدی قیمت پیشنهادی مسکن از ابتدای سال تا به امروز در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی در مناطقي از جمله شرق و غرب تهران حاصل اقدام جديد فروشنده‌ها در بازار مسکن است.



یکی از بنگاهداران در خیابان نارمک اظهار کرد: حدود یک ماه گذشته در روز بنگاه‌ها پذیرای حداقل 4 مشتری حضوری به‌عنوان خریدار بودند، هرچند به معامله هم ختم نمی‌شود، اما اکنون وضعیت طوری شده است که همین تعداد مشتری هم در بازار مراجعه نمی‌کند.

وی در ادامه تصریح کرد: اکنون ارزان‌ترین واحد مسکونی در محله نارمک متری 4 میلیون و 500 هزار تومان عنوان می‌شود و بالاترین قیمت پیشنهادی برای هر متر مربع از واحد مسکونی درجه یک حدود 6 میلیون و 500 هزار تومان و حتی بیشتر عنوان می‌شود.

شاهرودی تاکید کرد: اما بازه قیمتی که برای اکثر واحدهای نوساز در نارمک مورد توجه فروشنده‌ها است در ازای هر متر بین 5 میلیون تا 6 میلیون تومان است.



این مشاور املاک همچنین در رابطه با قدرت مالی خریداران در بازار مسکن فعلی به «دنیای اقتصاد» گفت: خریداران با کمک وام خرید و پس‌انداز، حدود 50 میلیون تا 100 میلیون تومان از قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌ها عقب‌تر هستند که تامین کردن این مبلغ برای خریداران بسیار دشوار و شاید هم نشدنی باشد.



یکی از گران‌ترین واحدهای مسکونی در خیابان نارمک مربوط به واحدی نوساز 150 متری در خیابان در دشت است که قیمت هر متر مربع آن 5 میلیون و 500 هزار تومان اعلام شده است.



از طرف دیگر 5 میلیون و 200 هزار تومان قیمت پیشنهادی فروش هر متر مربع واحدی نوساز به متراژ 80 متر مربع در حوالی میدان 10 نارمک است که بیش از قیمت واقعی منطقه ارزش‌گذاری شده است.

۱۶
سرمایه‌گذاری در کدام بازار سود دارد؟
وقتي ارزش بورس تنها طي دو ماه 40 هزار ميليارد کم شد، وقتي ارزش بازار دلار تنها طي 7 روز 1.5 درصد کم شد و زماني که ارزش بازار طلا تنها طي دو هفته 2 درصد کاسته شد، تقريبا پول هاي سرمايه داران خرد به بي پناه ترين نقطه ممکن رسيدند.



 فرابورس براي عرضه اوراق حق تقدم وام مسکن سقف زماني تعيين کرده و بنابراين ديگر امکان خريد و فروش اوراق وام مسکن هم وجود ندارد. خودروسازان هم آنقدر قيمت ها را بالا برده اند که خريد خودرو از کارخانه و فروش آن در بازار آزاد از معناي اقتصادي خارج شده است. سرمايه گذاران خرد در صورتي که به سمت هر بازاري بروند با بحران مواجه مي شوند چراکه محلي براي انتقال دارايي هاي آنها در اقتصاد ايران وجود ندارد. اما هنوز برخي روش هاي براي پول درآوردن باقي مانده است. روش هايي که البته با دشوارهاي زيادي همراه هستند. گزارش هاي رسمي نشان مي دهد طي سال هاي گذشته حجم تجارت چمداني در کشور زياد شده است. آمارها نشان مي​دهد ايرانيان روزانه 218 هزار دلار تجارت چمداني انجام مي دهند.



براين اساس ايراني​ها روزانه 654 ميليون تومان تجارت چمداني انجام مي​دهند. اين حجم مبادلات مالي نشان مي دهد همچنان بازاري براي فعاليت هاي مالي خرد باقي مانده است. طي دهه 70 مردم براي کسب درآمد از اين شيوه تجارت بارها استفاده مي کردند. عنوان عمومي که به تجارت چمداني داده شد نيز «چتربازي» بود. در حال حاضر هم به نظر مي رسد يکي از شيوه هاي باقي مانده کسب درآمد براي سرمايه گذاران خرد خريد از بازارچه هاي مرزي يا تجارت با کشورهاي همسايه باشد. البته تجارت چمداني با مخاطرات و دشواري هاي بسياري همراه است. البته از طريق تجارت چمداني امکان صادرات برخي کالاهاي ايراني نيز وجود دارد. روايت هاي مختلف نشان مي دهد در ميان شيوه هاي باقي مانده کسب درآمد درحال حاضر تجارت هاي غيررسمي بيشترين سود را به سرمايه گذاران مي رساند. البته استفاده از اين روش ها براي افراد عادي چندان معقول نيست.



برهمين اساس سرمايه هاي بي پناه احتمالا تا چند ماه ديگر راهي بازارهاي مالي مانند ارواق مشارکت مي شوند. اگر هم علاقه مندي چنداني به تجارت با چمدان هاي پرازکالا نداريد مي توانيد روش ديگري را انتخاب کنيد. اهواز، آبادان و خرمشهر به تدبير دولت يازدهم به جمع مناطق آزاد کشور افزوده شده اند. انتقال کالا از تهران به اين مناطق با سود خوبي همراه است. روال هميشگي مناطق آزاد اين است که کالاهاي خارجي را از کشورهاي همسايه به بازار ته لنجي ها انتقال يابد ولي در حال حاضر بخش مهمي از کالاهاي اين بازارها از توليدي هاي تهران و البته با برندهاي خارجي تامين مي شود.



بنابراين ساکنان پايتخت مي توانند با طي 14 ساعت مسير زميني با خودرو، کالاهاي ايراني را به اسم خارجي در منطقه آزاد بفروشند. عمده فروشان منطقه هم همين کالاها را به نام خارجي راهي تهران مي کنند. بنابراين چرخه تقلب در نهايت منجر به سود دو گروه و زيان مصرف کنندگان نهايي مي شود ولي حداقل در نهايت پول هاي معطل مانده به تورم اضافه نمي کنند. بنابراين اگر وارد بازار سرمايه شويد، تجارت چمداني انجام دهيد يا حداقل کالا از تهران به جنوب ببريد حداقل سود را به اقتصاد ايران و خودتان رسانده ايد.

۱۷
بازار مسکن در مرز سکون

قيمت مسكن با پشت‌سر گذاشتن پرش‌هاي كوتاه‌مدت سال گذشته هم‌اكنون حالت اميدواركننده «ريزنوسان» به خود گرفته  است، طوري كه ارزش واحد‌هاي مسكوني معامله شده در بهار امسال تنها با 7/1درصد افزايش، تقريبا معادل قيمت ماه‌هاي مشابه پارسال، در مبايعه‌نامه‌ها مرقوم شد. كارشناسان اين حالت را نشانه‌اي از نزديك‌شدن به «پايداري نسبي و توقف روند افزايشي» عنوان مي‌كنند.

۱۸
مصائب خانه‌دارشدن در ایران

بررسی ها نشان می دهد قیمت مسکن در ایران ۲۱.۴۹ برابر سطح درآمد سالانه یک خانوار است که از این نظر (قدرت ضعیف خرید مسکن) ایران در میان ۱۲۰ کشور جهان رتبه ۱۳ را به خود اختصاص داده است.


 

مردم السالوادور ضعیف ترین قدرت خرید مسکن را دارند. نسبت قیمت مسکن در این کشور به متوسط درآمد سالانه یک خانوار السالوادوری ۳۲.۳۲ برآورد شده است که بالاترین رقم در سطح جهان است.

 

طبق این بررسی مردم آمریکا دارای بالاترین قدرت خرید مسکن هستند. قیمت هر واحد مسکونی در این کشور تنها ۲.۴۱ برابر درآمد سالانه یک خانوار آمریکایی است.

 

کمال اطهاری کارشناس بازار مسکن در گفتگو با فرارو گفت: «به نظر من در نسبت قیمت مسکن به متوسط درآمد سالانه در ایران کمی اغراق صورت گرفته است و طبق بررسی ها در حال حاضر قیمت مسکن در ایران حدود 12 تا 15 برابر درآمد سالانه یک خانوار است.»

 

وی با بیان اینکه ممکن است آمار ارائه شده مربوط به تهران و پایتخت های کشورهای مورد بررسی باشد که در این صورت می تواند صحیح باشد خاطرنشان کرد: «باید دانست حداکثر میزان قابل تحمل بهای مسکن نسبت به درآمد سالانه خانوار 5 برابر است و اگر از این نسبت تجاوز کند برای خانوار زیانبار است چراکه مجبور می شود برای تهیه مسکن مناسب هزینه های دیگر خود همچون هزینه بهداشت، تحصیل و ... را کاهش دهد.»

 

اطهاری در پاسخ به این سوال که آیا قیمت مسکن در ایران بالا است یا میزان درآمدها پایین است که چنین نسبتی برقرار شده است؟، گفت: «معمولا قیمت مسکن بالا است، اما در واقع در ایران قیمت زمین است که این فاصله را ایجاد کرده است.»

 

وی ادامه داد: «در کشورهایی که این نسبت معقول است با سیاست های سنجیده امکان رانت جویی از قیمت زمین را از بین می برند. لذا چون امکان رانت جویی از بین می رود در واقع زمین به قیمت تولید به اضافه سود آن به بازار عرضه می شود.»

 

وی افزود: «اما در ایران مقوله تراکم فروشی باعث شد بر خلاف دیگر کشورها رانتِ قیمت زمین رسمیت پیدا کند.»

 

اطهاری در پاسخ به این سوال که آیا سطح درآمد خانوار در ایران خیلی در ایجاد این نسبت میان قیمت مسکن و سطح درآمد خانوار دخیل نیست؟، گفت: «به هر صورت تورم شدید و بیکاری سطح درآمد واقعی خانوار را پایین آورده است؛ چرا که در یک خانوار چند نفر می توانند شاغل باشند.»

 

وی افزود: «لذا اگرچه سطح درآمد واقعی خانوار کاهش یافته است، اما چون در این آمار سطح درآمد متوسط خانوار مطرح است خیلی این موضوع خود را در نسبت گفته شده نشان نمی دهد.»

 

اطهاری در پاسخ به این سوال که در این شرایط چه راهی برای خانه دار شدن خانوارها وجود دارد؟، گفت: «جدا از رونق اقتصادی و مهار تورم به عنوان پیش شرط، سیاست کلی در بخش مسکن باید این باشد که در درجه اول قیمت رانتی زمین حذف شود. چون مسکنی که در زمین رانتی ساخته می شود فقط صاحبان درآمد رانتی را بهره مند می کند؛ در حالی که اکثریت قریب به اتفاق جامعه درآمد رانتی ندارند.»

 

وی ادامه داد: «دوم اینکه باید برای طبقات متوسط جامعه نظام مالی ایجاد شود که بتواند بخش عمده ای از قیمت زمین را در قالب وام بپردازد و به صورت اقساط از خانوار پس بگیرد که این موضوع خود نیازمند بلوغ نظام مالی در کشور است که متاسفانه اکنون نظام مالی در ایران بالغ نیست و بانک ها هم رانت جو شده اند.»

 

وی افزود: «منتهی اگر قیمت رانتی زمین حذف نشود (شرط اول) وام بانکی هیچگاه نمی تواند درصد مناسبی از بهای مسکن را بپوشاند.»

 

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: «سوم اینکه باید صنعتی شدن در دستور کار قرار بگیرد تا قیمت مسکن کاهش پیدا کند. البته آنچه اکنون صورت می گیرد انبوه سازی نیست، پروژه اکباتان انبوه سازی بود.»

 

اطهاری درباره تبعات افزایش قیمت مسکن در جامعه گفت: «افزایش قیمت مسکن باعث گسترش حاشیه نشینی می شود و خانوارها یا وارد بازر غیررسمی و مسکن نامناسب می شوند یا باید از سایر هزینه ها بزنند تا مسکنی تهیه کنند.»

 

وی ادامه داد: «بدین تریب جامعه از همه جوانب اُفت می کند و بهره وری و کارآمدی کاهش پیدا می کند، چون خانوارها نمی توانند رفاه حداقلی را داشته باشند.»

 

وی افزود: «در این شرایط همچنین اقتصاد کلان هم دچار مشکل می شود چراکه بخش مسکن وزن سنگینی را از اقتصاد خارج می کند؛ چنانکه اکنون بخش عمده ای از پس اندازهای مردم وارد حوزه زمین و مسکن می شود که بخشی نامولد است.»

۱۹
توجه :

۲۰
10 توصیه «اتاق‌فکر» مسکن
«اتاق فکر» بخش مسکن در وزارت راه‌وشهرسازی با عضویت 30 نفر از صاحب‌نظران حوزه اقتصاد مسکن شامل پنج اقتصاددان، پنج نفر از مدیران سابق وزارت مسکن وقت، یک گروه مطالعاتی طرح‌های تامین مسکن و یک گروه از استادان جمعیت‌شناس، برای اولین‌بار تشکیل شد.



معاونت امور مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی با ایجاد اتاق‌ فکر که اولین جلسه‌ آن، عصر چهارشنبه گذشته برگزار شد، در نظر دارد ایده‌ها و پیشنهادهایی که طی ماه‌های گذشته از عمر دولت یازدهم از طرف مسوولان مختلف وزارتخانه بابت ساخت و تامین مسکن مطرح شده است را به اتاق‌ فکر بیاورد تا بعد از کالبدشکافی طرح‌ها، ماحصل آنچه مورد توافق تیم مشورتی قرار می‌گیرد، برای تصویب ‌نهایی وارد شورای هماهنگی مسکن شود.



عباس آخوندی ماه گذشته دستور برپایی شورایی تحت ‌عنوان شورای هماهنگی مسکن را صادر کرد که دبیرخانه آن در معاونت مسکن مستقر است و اعضای آن را برخی معاونان و مشاوران وزیر تشکیل می‌دهند.  «تصمیم‌سازی در اتاق‌فکر و تصمیم‌گیری در شورای هماهنگی» شیوه‌ای است که این دولت برای طراحی برنامه‌های جدید تامین مسکن، از آن استفاده می‌کند.



در دولت قبل، به نوعی، کارگروه مسکن وظیفه این اتاق را برعهده داشت و به جای شورای هماهنگی نیز شورای ‌عالی مسکن در دفتر رئیس‌جمهور برگزار می‌شد. اعضای اتاق‌ فکر مسکن در اولین نشست خود، به دولت توصیه کردند پیش‌از نهایی کردن برنامه‌های جایگزین مسکن‌مهر، به فکر راه‌اندازی «بال دوم» ناوبری مسکن باشد.



این گروه معتقدند: وقت و فکر دولت‌های گذشته صرفا بر «طراحی برنامه‌ها» به عنوان بال‌اول هدایت‌کننده بازار مسکن معطوف بوده و از «تدبیر برای نحوه اجرای برنامه‌های مصوب» به عنوان «بال‌دوم» مغفول بودند و نتیجه آن شد که  گروه‌های هدف که همان کم‌درآمدها محسوب می‌شوند در لابه‌لای دو مسیر جداگانه و ناهماهنگ «برنامه‌ها» و «اجرای ‌برنامه‌ها» گم شدند.



سفارش مهم و کلیدی دیگری که صاحب‌نظران اقتصاد مسکن در اتاق‌فکر به وزارت راه‌‌وشهرسازی ارائه کردند، پرهیز دولت از «استفاده از بازار مسکن به عنوان ابزار سیاسی برای مقبولیت نزد مردم» بود. در قالب این نصیحت عنوان شد، دولت یازدهم باید مرز «مداخله دولت» و «استقلال بازار مسکن» را درست تشخیص دهد و با رعایت حریم این مرز، به فوریت برای طبقه کم‌درآمد برنامه‌ «استیجار» را به اجرا دربیاورد.



نقطه‌ مشترک مباحثی که در نشست اول اتاق‌فکر مسکن بیان شد، این بود: اهمیت قایل‌ شدن برای مسیر اجرای برنامه‌ها به اندازه حساسیتی که دولت برای نگارش متن برنامه‌ها دارد.



همچنین نتایج کاربردی مهمی که از سه ساعت گپ‌و‌گفت‌ در اتاق‌فکر، بیرون آمد، پیشنهادهایی بود که اعضا درباره «راه باقی‌مانده مسکن‌مهر» و «پایه‌ریزی مسکن‌اجتماعی» مطرح کردند. درباره مسکن‌مهر به دولت تاکید شد از فروش زمین‌های 99ساله منصرف شود و درباره مسکن‌اجتماعی نیز، شیوه اجاره‌داری واحدهای مسکونی مشمول این طرح به جای واگذاری مالکیت این واحدها به کم‌درآمدها، توصیه شد.



 جرات کنید، نترسید


مینو رفیعی قدیمی‌ترین پژوهشگر و استاد دانشگاه تهران در حوزه اقتصاد مسکن و اقتصاد شهری که یک روز قبل‌از نشست اتاق‌ فکر، در گردهمایی دیگری، تجربه نیم قرن سیاست‌گذاری‌های اشتباه مسکن دولت‌ها در ایران را تشریح کرده بود، عصر چهارشنبه در اتاق ‌فکر وزارت راه‌وشهرسازی گفت: از سال 1327 همواره برنامه تامین مسکن کم‌درآمدها را داشته‌ایم. مرور داستان تکراری مشکلات بازار مسکن و اقداماتی که دولت‌های گذشته برای این بخش انجام داده‌اند نشان می‌دهد اگرچه کمبودهای زیادی برطرف شده اما چون فرآیند برنامه‌ریزی از اجرا جدا بوده و سیاست‌های متناقض در هر دوره پیاده شده، برنامه‌ها چاره‌ساز نبوده است. لایه‌های کارشناسی وزارتخانه باید به برنامه‌ها اعتقاد داشته باشند نه اینکه با تغییر کابینه و رفت‌وآمد وزرا، کارشناسان هم تغییر فکر بدهند.



رفیعی با اشاره به اینکه فرصت خطا وجود ندارد و باید بر نباید‌ها تاکید کنیم، افزود: مسوولان باید جرات کنند و از اجرای برنامه‌های جدید نترسند. در عین حال طرح‌های نیمه‌کاره قبلی مثل همین مسکن‌مهر را نباید به‌خاطر اینکه می‌گوییم بَد  است، دور بریزیم بلکه باید بایستیم و آن را درست کنیم.



رفیعی در عین‌حال با طرح این پرسش که چرا «مسکن‌مهر شکست خورد؟»، گفت: دولت منابع اضافی دیگری برای تلف‌کردن ندارد و نباید سوراخ‌های کشتی اقتصاد ایران را لااقل در قسمت مسکن زیاد کنیم.



 دولت باید جرات کند با راه‌اندازی بازار استیجار و ساخت واحدهای اجاره‌ای، آن را اداره کند و به گروه‌های کم‌درآمد اجاره دهد تا مادامی که این خانوارها قدرت پس‌انداز پیدا کنند و بتوانند برای خرید مسکن اقدام کنند. دولت نباید زمین‌های مسکن‌مهر را بفروشد.



 یک دولت، بافته؛ دولت دیگر، شکافته


ژاله دژکام صاحب‌نظر و مدرس دانشگاه در حوزه اقتصاد مسکن، عضو دیگر اتاق ‌فکر وزارت راه‌وشهرسازی، از دولت یازدهم خواست بازار مسکن را از سیاست‌های ضد و نقیض نوسان‌گیری کند. دژکام با بیان اینکه تاکنون شیوه سیاست‌گذاری در بخش مسکن به گونه‌ای بوده که یک دولت برنامه‌های جدیدی بافته و دولت بعدی آنها را شکافته و نوسان شدیدی در سیاست‌ها وجود داشته است، افزود: این نوع مدیریت، ایجاد مشکل می‌کند و رسیدن به هدف را سخت می‌سازد. 



وی تصریح کرد: در این مقطع، دو مساله طرح و اجرا، به خصوص جزئیات اجرا خیلی مهم است. اگر بهترین طرح‌ها و برنامه‌ها روی کاغذ نوشته شود اما در اجرا، طور دیگری عمل شود، گروه‌هایی از طرح نفع خواهند برد که اصلا عضو جامعه هدف نبوده‌اند.



دژکام با بیان اینکه مشکل تامین مسکن در جامعه متقاضیان گاه می‌تواند باعث جابه‌جایی دهک‌های اجتماعی در طبقات مختلف شود و به تغییر نسبت دهک‌ها بینجامد، گفت: دولت باید دو فوریت در برنامه‌ریزی‌های خود داشته باشد. فوریت اول هدف‌گذاری اساسی برای مسکن‌ کم‌درآمدها و اقدام دوم، ساماندهی استیجار است چرا که اجاره‌بها در شهرهای بزرگ خانوارها را فلج کرده است.



 نیاز به 6/13 میلیون آپارتمان جدید


جمعیت‌شناس مشهور کشور، عضو دیگری از اتاق ‌فکر مسکن است که در جلسه عصر چهارشنبه این اتاق اعلام کرد: با احتساب نتایج سرشماری نفوس‌ومسکن سال90 و پیش‌بینی‌های جمعیتی، برآورد می‌شود بازار مسکن تا سال 1405 به 6/13 میلیون واحد مسکونی جدید نیاز داشته باشد.



حبیب‌اله زنجانی با اعلام اینکه برنامه‌ریزی مسکن را نمی‌شود بدون توجه به برنامه‌ریزی جمعیتی انجام داد، گفت: برای برآورد نیاز مسکن دو عامل به ترتیب شامل تغییر در تعداد و توزیع جمعیت و همچنین نرخ بُعد خانوار باید ملاک قرار گیرد. با توجه به کوچک‌شدن بُعد خانوارهای ایرانی از تعداد 4نفر در هر خانواده به 5/3 نفر و همچنین با توجه به اینکه تعداد خانوارهای یک‌نفره افزایش پیدا کرده است، از دید جمعیت‌شناسی، کشور تا سال 1405 به حداقل 6/13 میلیون آپارتمان جدید نیاز دارد که البته در این محاسبه، نرخ تخریب، بهبود وضع محیط سکونت و نیاز‌های آنی از جمله بازسازی مناطق سیل‌زده و زلزله‌زده نیز لحاظ شده است.



 انحصار گسترده نهادهای خاص در بازار مستغلات


فردین یزدانی مدیر بازنگری طرح جامع مسکن در وزارت راه‌وشهرسازی، به عنوان عضو دیگر اتاق‌فکر در این جلسه، خواستار تعیین مرز مداخله دولت و استقلال بازار مسکن شد و گفت: چند سوال بنیادی پیش‌روی دولت در این بخش وجود دارد.



اول اینکه، آیا دولت اعتقادی به پرکردن شکاف بین برنامه‌ها و نحوه اجرای برنامه‌ها دارد یا خیر؟ سوال دوم، طریقه تعیین تکلیف انحصار گسترده موجود در بازار املاک و مستغلات است. یزدانی افزود: از نهادهای بخش عمومی گرفته تا شبه‌دولتی‌ها، مشغول سرمایه‌گذاری‌های عظیم در بازار زمین و ساختمان هستند. طبق آمار بانک‌مرکزی از 160 هزار میلیارد تومان مجموع سرمایه‌گذاری‌های انجام شده در کشور در سال91، فقط 63 هزار میلیارد تومان مربوط به ارزش زمین‌هایی بوده که سرمایه‌گذاران ساختمانی برای ساخت‌‌وسازهای خود، آنها را خریداری کرده‌اند.



یزدانی تصریح کرد: این حجم سنگین سرمایه‌گذاری در بازار زمین و ساختمان نشان‌دهنده مکش عظیم منابع به سمت بازار مسکن و در نتیجه افزایش قیمت‌ها و فشار اجتماعی به طبقات ضعیف جامعه است.  مدیر بازنگری طرح جامع مسکن همچنین گفت: سوال بنیادی دیگر این است که سیاست‌های حمایتی دولت برای مسکن کم‌درآمدها باید معطوف به طرف عرضه باشد یا طرف تقاضا.



 رویکرد مسکن‌مهر غلط نبود، اما...


سخنران دیگر نشست اتاق‌فکر مسکن، دکتر علی دینی ترکمانی بود. وی صحبت‌های خود را با اشاره به اینکه رویکرد مسکن‌مهر غلط نبود، شروع کرد و گفت: صرف‌نظر از اشکالات ساختاری وارده بر مسکن‌مهر، این طرح تاحدودی کم‌درآمدها را ساماندهی کرد و برای ناامیدان، امید ایجاد کرد تا حدی هم کارکرد خود را داشت، اما نوشداروی پس‌از مرگ بود به این معنی که چنین طرحی باید 35سال پیش در بازار مسکن اجرا می‌شد.



این اقتصاددان در ادامه افزود: بخش مسکن مدتی است که تبدیل شده به موتور مکنده سرمایه‌ها و باعث شده حباب قیمت مسکن مدام تولید و بازتولید شود. دینی ترکمانی با هشدار نسبت به تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن و نقشی که این نوع تقاضا در حل سریع سیاست‌ها و بی‌اثرکردن آنها دارد، گفت: برای ساماندهی بازار مسکن باید سایر بخش‌ها از جمله صنعت و تولید، رونق بگیرد تا قدرت مکندگی نقدینگی در بازار مسکن کم شود.



رشد قارچ‌گونه مشاوران‌املاک


این اقتصاددان درباره یکی از برنامه‌های مدنظر وزارت راه‌وشهرسازی مبنی‌بر ساماندهی مشاوران املاک که در ابتدای جلسه، توسط علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن تشریح شد، گفت: تعداد بیش‌از اندازه مشاوران‌املاک تبدیل شده به باری که افزایش قیمت مسکن را شکل می‌دهد.



در حال‌حاضر حاصل نسبت تغییرات در تعداد مشاوران‌املاک به تعداد معاملات مسکن در سال‌های گذشته، منحنی‌ای را تشکیل می‌دهد که همواره شیب آن صعودی بوده است. وقتی تعداد مشاوران املاک افزایش می‌یابد و تعداد معاملات در بنگاه‌ها کم می‌شود، مشاوران‌املاک مجبورند برای پوشش هزینه‌های خود بر تنور افزایش قیمت بدمند. محمود جهانی مدیرکل سابق دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن نیز در این جلسه ابتدا برای آنکه اهمیت اتاق‌فکر را یادآور شود، به کنایه گفت: همه اعضای اتاق‌فکر و جمع حاضر، به‌نوعی در آشی که قرار است برای بازار مسکن پخته شود، سهیم هستیم.



وی سپس افزود:  نباید بین برنامه‌ها و نحوه اجرای آنها فاصله باشد.



 کم‌درآمدها حذف نشوند


کمال اطهاری، کارشناس اقتصاد مسکن و پژوهشگر حوزه‌های اجتماعی این بخش نیز در جلسه اتاق‌فکر با هشدار به دولت یازدهم بابت پرهیز از سیاست‌زدگی در بخش مسکن گفت: دولت‌های گذشته بخش مسکن را به ابزار مقبولیت خود تبدیل کردند و بین سیاست‌های اجتماعی و کلان اقتصاد تنافر به وجود آوردند.



اطهاری تاکید کرد: در دولت‌های گذشته، یک دوره دولت همه چیز بازار مسکن را به بازار سپرد، دوره بعد دولت هدایت کل بازار را به دست گرفت. در این دوره هم صحبت‌هایی مبنی‌بر واگذاری کارها به دست مردم مطرح است. در این مقطع طرح‌هایی پیشنهاد شده که  پیش‌نیاز آنها، سیستم پشتیبان از کم‌درآمدها است.



در گذشته و مثلا در زمان تاسیس شهرهای جدید، برخی مواقع کم‌درآمدها حذف شدند چون نهاد لازم برای حمایت از آنها برپا نشد یا ابتر مانده بود. اطهاری تاکید کرد: باید جلوی نوسانات ایدئولوژیک در مسکن گرفته شود.



 هزینه سنگین تامین مسکن در خانوارها


در ادامه این نشست حمیده امکچی، پژوهشگر با سابقه در مرکز مطالعات و تحقیقات وزارت راه‌وشهرسازی نیز از دولت یازدهم خواست، جایگاه مسکن را در سبد هزینه‌های خانوار و سهمی که در این سبد دارد، کاهش دهد.



وی رمز موفقیت برنامه‌های جدید را کنترل و کاهش این جایگاه عنوان کرد. در این جلسه، تیمور رحمانی صاحب‌نظر اقتصادی نیز توجه دولت را به بی‌ثباتی قیمت مسکن و مقایسه آن با بی‌ثباتی قیمت در سایر کالاها و خدمات جلب کرد و یک استاد دیگر دانشگاه تهران نیز درباره مشوق‌های افزایش جمعیت گفت: علل اصلی کاهش جمعیت در کشور ناامنی اقتصادی و هزینه‌های زندگی است که سنگین‌ترین پارامتر در سبد هزینه خانوارها، هزینه تهیه و اجاره مسکن است.

۲۱
پایان دور باطل در تامین مسکن
مینو رفیعی، قدیمی‌ترین برنامه‌ریز و ایده‌پرداز بخش مسکن است که از سال 1353 با ریاست در گروه برنامه‌ریزی شهری و مسکن سازمان برنامه و بودجه، مطالعات کارشناسی در این حوزه را به‌صورت رسمی آغاز کرد و تا اواسط دهه80، در بخش‌های مختلف اما مرتبط با سیاست‌گذاری‌های مسکن، فعالیت حرفه‌ای در این بخش را ادامه داد.



دولتمردان بخش مسکن، سابقه ماندگار از مینو رفیعی را سندی می‌دانند تحت عنوان «طرح جامع مسکن» که سال84 بعداز حداقل پنج سال تدوین و مطالعه، منتشر شد. این سند همه آنچه را دولت‌ نیاز داشت برای هدایت و راهبری بازار عرضه و تقاضا، به خصوص نیاز مسکن گروه‌های کم‌درآمد، به‌کار بگیرد در خود جا داده است و تیراژ ساخت انواع مسکن حمایتی، اجتماعی و... در آن مشخص شده است. اما رونمایی از طرح جامع مسکن همزمان شد با تغییر دولت و چون دولت نهم سند فرادست بازار مسکن را کنار گذاشت، نویسنده (مدیر فنی) آن هم تصمیم گرفت برای مدتی از متن به حاشیه برود.



 رفیعی بعد از حداقل هفت سال، عصر سه‌شنبه گذشته بار دیگر در قامت هدایتگر و راهبر عرصه سیاست‌گذاری بخش مسکن ظاهر شد و در جمع اعضای جامعه مهندسان مشاور ایران، یکسری توصیه‌‌های دست‌اول و کاربردی را به مسوولان فعلی بخش ارائه کرد. مینو رفیعی با اعلام اینکه در 49سال اخیر، دست‌کم سه برنامه بلندمدت اقتصادی توسط دولت‌ها در بخش مسکن طراحی و به اجرا درآمده است، مهم‌ترین نقص مشترک برنامه‌ها را «استفاده از مسیرهای تکراری و در نتیجه دچار شدن دولت‌ها به اشتباهات مشابه» عنوان کرد که باعث شده غالب این برنامه‌ها که اولین آن در سال41 کلید خورد، به «دورباطل» دچار شود و نتواند نیاز بازار را پاسخ دهد.



رفیعی که عضویت در شورای سیاست‌گذاری مسکن وزارت مسکن و شهرسازی در سال‌های 74 تا 87 و همچنین تدریس در رشته اقتصاد شهری و اقتصاد مسکن در دانشگاه تهران را جزو سوابق خود دارد، خطاب به تیم بازنگری طرح جامع مسکن در وزارت راه‌وشهرسازی اعلام کرد: آنچه می‌تواند در این مقطع که احتمال استمرار رکود تورمی و کاهش نرخ رشد اقتصادی وجود دارد، موفقیت برنامه‌های جدید دولت را حوزه تامین‌مسکن، تضمین کند و سیاست‌های تازه در این بخش را از «دور‌باطل» خارج کند، رعایت سه‌اصل محوری در برنامه‌ریزی و استفاده از سه ابزار کلیدی در مسیر اجرای برنامه‌ها است.



 رفیعی، ضرورت مداخله دولت برای جبران شکست‌بازار، پایداری در برنامه‌ها و پرهیز از توقف یک برنامه در نیمه‌راه و اجرای برنامه جدید و همچنین هماهنگ‌شدن زمان مدیریت مسوولان با طول اجرای برنامه‌ها را سه اصل مورد توجه عنوان کرد و درباره ابزارهای اجرایی نیز گفت: سه منبع شامل زمین، اعتبارات ‌مالی و مقررات، ابزار اجرای برنامه‌های تامین مسکن به حساب می‌آیند و باید دولت یازدهم به گونه‌ای عمل کند که امکان بازیافت و حفظ اصل منابع وجود داشته باشد. رفیعی در تشریح خط‌قرمزی که برای نحوه استفاده از منابع برای دولت تعیین کرده، گفت: مخالف واگذاری ملکی زمین‌های 99ساله و همچنین اجرای ملکی طرح مسکن‌اجتماعی و پرداخت یارانه‌اجاره‌بها هستم.



مدیر اولین طرح مصوب جامع مسکن، پس از سال‌ها سکوت و خودداری از اظهار نظر راجع به تغییر مسیری که دولت پیشین در طرح مصوب وی و همکارانش برای تامین مسکن اقشار کم درآمد ایجاد کرده بود، باید‌ها و نبایدهای برنامه‌های آتی دولت در بخش مسکن را تشریح کرد.



به گزارش «دنیای اقتصاد»، مینو رفیعی، صاحب‌نظر و محقق اقتصاد مسکن و از نویسندگان اصلی طرح جامع مسکن در سال 84، دو روز پیش در حالی از ناگفته‌های بخش مسکن و اولویت‌های دولت در این بخش سخن گفت که همزمان به تشریح برنامه‌های مسکن از ابتدای 41 تا پایان سال 83 پرداخت. به گفته وی، برنامه تامین مسکن با محوریت مسکن کم درآمدها اولین بار در برنامه سوم توسعه پیش از انقلاب یعنی فاصله سال‌های 41 تا 46 مطرح شد و در واقع از اوایل دهه چهل بود که در ایران مسکن کم درآمدها و توجه به قوانین و سیاست‌های زمین و مسکن با یک برنامه از پیش تعیین شده مورد توجه و برنامه‌ریزی قرار گرفت.



موضوع مهمی که رفیعی ضمن تشریح برنامه‌ها و مشکلات اجرایی آنها در ادوار مختلف برنامه‌ریزی در بخش مسکن بر آن تاکید می‌کند تکراری بودن برنامه‌ها در ادوار مختلف و توقف آنها در همان دوره در نتیجه بروز مشکلات مشابهی است که هیچ گاه دولت‌ها نتوانسته‌اند آنها را حل و فصل کنند.

به عبارت دیگر، در تمام دوره‌ها، برنامه‌ریزان نیازها را می‌شناخته‌اند اما در هر دوره‌ای نتوانسته‌اند آن را حل کنند و در نتیجه موقعیت فعلی ما در بخش مسکن شکل گرفته است.



اشاره وی به یک دهه بی برنامگی در اقتصاد کلان کشور در سال‌های 57 تا 68 از جمله در بخش مسکن و پس از آن ادامه سیاست‌های پیشین با تاکید بر تامین مسکن گروه‌های کم درآمد شامل کارگران، کارمندان و شاغلان غیررسمی بود.



رفیعی در نهایت با تشریح سایر برنامه‌های تامین مسکن در کشور، برنامه سوم تامین مسکن در فاصله سال‌های 79 تا 83 را موفق‌ترین برنامه در میان همه برنامه‌های موجود در این بخش در فاصله قبل و بعد از انقلاب عنوان کرد. بر اساس آمار ارائه شده از سوی وی، در فاصله سال‌های 79تا 83، یعنی برنامه سوم توسعه در بخش مسکن، در نتیجه بروز مشکلات کمتر در مسیر اجرای برنامه‌ها و هماهنگی بیشتر بین برنامه، اجرا و محصول، موفق‌ترین برنامه مسکن در کشور پیاده‌سازی شد که در نتیجه آن شاخص نسبت کمبود مسکن به موجودی مسکن شهری در کشور از 21 درصد در سال 79 به 12 درصد در سال 83 رسید.



 سه اولویت مهم برای برنامه‌ها

این صاحب‌نظر و محقق حوزه مسکن در جمع‌بندی خود از آنچه مبنای نگارش طرح جامع مسکن در سال 84 قرار گرفت، بر ضرورت توجه دولت یازدهم به سه اصل مهم در تدوین سیاست‌های آتی مسکن در جریان بازنگری طرح جامع تاکید کرد. ضرورت مداخله دولت در حوزه مسکن و آمادگی برای جبران شکست بازار که براساس تجربه دوره‌های پیشین، در هر یک از این دوره‌ها در نتیجه بروز مسائل خاص همچون جنگ، نوسان در اقتصاد کلان کشور و سایر بخش‌های اقتصادی و... بر حوزه مسکن و اجرای برنامه‌ها در این بخش تاثیرگذار بوده است، اولین موضوعی است که رفیعی آن را در تدوین سیاست‌های جاری و آتی مسکن مورد تاکید قرار می‌دهد. ضرورت پایداری سیاست‌ها و راهبردها به عنوان دومین اولویت از سوی او مطرح می‌شود.



به اعتقاد رفیعی، هر گاه در هر کدام از دوره‌های برنامه‌های مسکن، در مرحله اجرا با مشکلاتی مواجه شده‌ایم، آن برنامه‌ها را کنار گذاشته و سیاست دیگری را در اولویت قرار داده‌ایم و این چرخه در تمام دوره‌ها تکرار شده است. بنابراین لازم است سیاست‌ها و راهبردها به گونه‌ای پایدار تدوین شوند. در تاکید سوم، وی معتقد است: مدیریت و نوآوری در فرآیند برنامه‌ریزی برنامه‌های مسکن هم باید پایدار باشد. این در حالی است که مدیریت ما دائما در حال تعویض است و دوره‌های مدیریتی با دور‌ه‌های برنامه‌ریزی هیچ‌گاه همزمان و هماهنگ نبوده است. به همین علت با تغییر مدیریت در میانه یک دوره برنامه‌ریزی و درست زمانی که مشکلات اجرایی کار خود را نشان داده است، مدیریت جدید، برنامه‌ها را کنار گذاشته و برنامه‌های جدیدی را مطرح کرده است.



 فرصت اشتباه نداریم

تاکید دیگری که این محقق حوزه مسکن مطرح می‌کند، ضرورت توجه به این اولویت‌ها در یک مجموعه هماهنگ است.



به گفته وی باید این سه اولویت را با هم ببینیم و در کنار هم قرار دهیم تا بتوانیم برنامه‌ای موفق در حوزه مسکن پیاده‌سازی و اجرا کنیم. رفیعی در نهایت نتیجه می‌گیرد که در شرایط فعلی وضعیت به گونه‌ای است که ما به هیچ وجه امکان خطا و اشتباه در سیاست‌های آتی مسکن نداریم. به‌گونه‌ای که هزینه‌های خطا در مقطع کنونی در این بخش به اندازه‌ای زیاد است که حتی به شرط رفع تحریم‌ها، بهبود شرایط اقتصادی و بازسازی سایر پارامترهای مطلوب اقتصادی، فرصتی برای اشتباه نداریم. وی با بیان اینکه سه ابزار مهم در اجرای برنامه‌های مسکن وجود دارد، از زمین، اعتبارات و قانون و مقررات به عنوان این ابزارهای مهم یاد کرد. رفیعی همچنین در ادامه چند نکته کلیدی را به سیاست‌گذاران مسکن توصیه کرد. بازیافت و حفظ منابع با استفاده از طراحی ‌سازوکار و اجرای برنامه‌هایی که با تکیه بر آنها یارانه‌های بخش مسکن قابل بازگشت و استفاده مجدد باشند از مهم‌ترین موضوعاتی است که باید در این زمینه مورد توجه قرار بگیرد.



 زمین مسکن مهر را نفروشید

رفیعی بر خلاف بسیاری از صاحب‌نظران حوزه مسکن و برخلاف تصمیم اخیر دولت برای واگذاری و فروش زمین‌های مسکن مهر، خطاب به مسوولان مسکن گفت: زمین مسکن مهر را نفروشید و بگذارید به حالت اجاره‌ای بماند. به این علت که با فروش این زمین‌ها و ملکی کردن‌شان، اراضی واحدها هم به دست افراد بی‌نیاز به تامین سرپناه می‌افتد و وارد چرخه سوداگری و کسب سود می‌شود. این صاحب‌نظر حوزه مسکن همچنین، «مسکن اجتماعی» را متعلق به دولت می‌داند که نباید فروخته شود.



رفیعی در این زمینه معتقد است باید به جای فروش مسکن مهر، با طرح‌هایی همچون مسکن کارگران، مسکن اجتماعی و خانه‌های ‌سازمانی یا هر مسکن دیگری که با هدف تامین مسکن اقشار کم‌درآمد ساخته می‌شود، به اداره این واحدهای مسکونی پرداخت. وی همچنین مسوولان دولت را به شدت از پرداخت «یارانه نقدی» و کمک‌های مستقیم در بخش مسکن و حوزه اجاره منع می‌کند. او پرداخت وام ودیعه به جای کمک هزینه اجاره را به این علت که قابلیت بازگشت، وصول و استفاده مجدد دارد، توصیه می‌کند. تاکید بر راه‌اندازی و توجه ویژه به صندوق‌های پس‌انداز و سرمایه‌گذاری، کمک به تاسیس صندوق‌های محلی و ملی، توجه به صرفه‌جویی در مصرف انرژی در هر طرح و برنامه مسکنی و شناخت دقیق و درست گروه‌های هدف، از دیگر تاکیدهای رفیعی به مسوولان مسکن برای تدوین سیاست‌های آتی در این بخش است.



 یک واقعیت مهم

رفیعی همچنین در خاتمه بحث خود گفت: لازم است یک واقعیت را به مسوولان و علاقه‌مندان بخش مسکن یادآوری کنم و آن اینکه در حال حاضر مسکن اولین مشکل اقتصادی کشور نیست. مسائل و مشکلاتی همچون کاهش نرخ رشد اقتصادی، رکود تورمی، کاهش سرمایه‌گذاری و احتمال استمرار رکود، بیکاری فزاینده، مسائل زیست محیطی، نابرابری‌های منطقه‌ای و... وجود دارد که هم‌اکنون نسبت به مشکلات بخش مسکن در اولویت هستند، هر چند تمام این موارد می‌تواند بخش مسکن را تحت تاثیر قرار دهد.



 پاسخ دولت قبل به طرح جامع مسکن

رفیعی همچنین، نحوه برخورد دولت قبل با طرح جامع مسکن را بازگو کرد. به گفته او پاسخ دولت قبل به طرح جامع مسکن این بود که این طرح قطره چکانی است و در نهایت همین طرز فکر بود که باعث شد به جای آنچه در نتیجه مطالعات گسترده و کارشناسی شده در خصوص مقیاس ساخت مسکن اجتماعی در قالب این طرح صورت گرفته بود و ظرفیت حداکثر 100 هزار واحدی در طرح‌های مختلف برای هر سال تعریف شده بود، در نهایت برنامه تامین مسکن اقشار کم‌درآمد به ساخت بیش از 2 میلیون واحد مسکن مهر تغییر مسیر دهد.



وی در اختیار داشتن زمین و در دسترس بودن پول هنگفت ناشی از افزایش درآمدهای نفتی را عواملی دانست که منجر شد دولت پیشین تمام سیاست‌ها در بخش تامین مسکن برای اقشار کم درآمد را که در طرح جامع مسکن مصوب سال 84 آمده بود رها کند و به سیاست آسان‌تر یعنی

صرفا ساخت مسکن مهر بپردازد.



عدم توانایی در شناسایی گروه‌های هدف و نیازمندان واقعی مسکن، اثرات منفی بر نظام بانکی و سایر بخش‌های اقتصادی، تبدیل بخش خصوصی پرانگیزه، سرمایه‌گذار و ریسک‌پذیر به انبوه‌سازان زمین بگیر، پول بگیر و خواهان تضمین فروش، هدایت سرمایه‌های بخش خصوصی به سایر بازارهای اقتصادی و ایجاد نوسان و نابسامانی در این بازارها، توزیع ناموزون و نامتناسب تسهیلات یارانه‌ای در مناطق مختلف کشور و در نهایت ایجاد بار مالی سنگین برای دولت بعد، بخشی از عواقب تغییر مسیر مسکن کم‌درآمدها به مسکن مهر بود که رفیعی بر آن تاکید کرد.

۲۲
زمان طلایی خرید خانه فرا رسید!
تجربه تاریخی ما نشان می دهد خریداران فرصت‌های مناسب در بازار از دست می‌دهند به این امید که بتوانند ارزان‌تر خرید کنند ولی اکنون بهترین زمان برای خرید خانه است.

 

مجتبی بیگدلی رییس انجمن انبوه‌سازان کشور در گفت‌وگو با ایسنا، درباره وضعیت بازار مسکن اظهار کرد: در حال حاضر آرامش قبل از طوفان در بازار حاکم است و یخ بازار رو به آب شدن است و بدین ترتیب بازار رو به رونق هر چه بیشتر پیش خواهد رفت.

 

وی تاکید کرد:‌ در حال حاضر وضعیت طلایی برای خریداران بوجود آمده وبهترین موقعیت برای خرید است.

 

بیگدلی خاطرنشان کرد: تجربه تاریخی ما نشان می دهد خریداران فرصت‌های مناسب در بازار از دست می‌دهند به این امید که بتوانند ارزان‌تر خرید کنند و زمانی که قیمت‌ها رو به افزایش می رود به سمت بازار هجوم می‌آورند.

 

رییس انجمن انبوه‌سازان کشور با اشاره به این‌که هجوم یکباره به سمت بازار وضعیت را متلاطم می‌کند، تاکید کرد:‌ در حال حاضر بهترین وضعیت برای خریداران حاکم است.

 

وی در ادامه درباره وظایف دولت در این بخش گفت: جنجال‌هایی که در دولت قبل دراین زمینه به وجود آمد منجر به رکود در بازار مسکن شد اما متاسفانه دولت جدید هم در حال حاضر حساسیت لازم را در این بخش ندارد به طوری که اعتقادی به مسکن مهر هم ندارد.

 

بیگدلی تاکید کرد: طرح‌هایی از سوی دولت جدید مانند مسکن امید، حمایتی و ویژه مطرح شده در صورتی که هنوز هیچ اقدامی برای اجرایی شدن طرح‌ها صورت نگرفت.

 

وی با بیان این‌که امسال با سونامی افزایش قیمت در بخش مسکن مواجه خواهیم بود، تاکید کرد: این روند از اواسط سال رو به رشد خواهد رفت.

 

رییس انجمن انبوه‌سازان کشور تاکید کرد:‌ بدین ترتیب ماه‌های پیش رو طلایی‌ترین زمان برای خریداران مسکن است چرا که می‌تواند با بهترین شرایط تخفیف خرید خود را انجام دهند.

 

وی با بیان این‌که بعد از افزایش قیمت حامل‌های انرژی و اجرای فاز دوم هدفمندی‌ یارانه‌ها قیمت مصالح افزایشی چشمگیری داشته است، تصریح کرد: از این به بعد هزینه ساخت ساختمان‌ها افزایش دارد به طوری که همه ساختمان‌ها گران‌تر ساخته خواهند شد.

 

بیگدلی در ادامه به فروشندگان بازار مسکن توصیه کرد روندی که در حال حاضر در بازار پیش گرفته‌اند را ادامه دهند و تا آنجایی که می توانند مراعات را نسبت به خریداران در نظر داشته باشند.

 

دبیر کل جامعه اسلامی کارآفرینان کشور خاطرنشان کرد: سازندگان دراین بخش نباید منتظر اقدام خاصی از سوی دولت باشند واز آنجایی که نام گذاری امسال با عنوان اقتصاد و فرهنگ با عزم ملی و مدیریت جهادی از سوی مقام معظم رهبری مطرح شده و صنعت ساختمان بیشترین اشتغالزایی را در پیشبرد صنعت کشور دارد از سازندگان دراین بازار تقاضا می‌کنم پول‌هایشان را در بازارهای دیگر خرج نکنند چرا که خروجی این بخش می‌تواند به اشتغال و کارآفرینی در کشور کمک کند و اقتصاد کشور را به سمت تولید هر چه بیشتر پیش ببرد.

 

بیگدلی با بیان این‌که صنعت ساختمان 70 درصد اشتغال کشور را تشکیل می‌دهد و 1200 گروه شغلی نیز زیرمجموعه آن هستند تاکید کرد: امیدواریم که کارشناسان دولتی و ارگان‌های مربوطه توجه لازم را به این بخش داشته باشند.

۲۳
قیمت مسکن پس از فاز دوم هدفمندی
به‌رغم فضاي آرام حاكم بر قيمت مسكن و در حالي كه معاملات در بازار ملك هنوز از فاز ركود خارج نشده و انتظارات عمومي دارد «ادامه خزش بازار به سمت كاهش بيشتر نرخ‌ها» را تقويت مي‌كند، برخي فعالان ملكي در روزهای اخیر و با نزديك‌شدن به زمان اجراي فاز دوم هدفمندسازي يارانه‌ها، ناخودآگاه شپيور تورمي دست گرفتند و از تاثير سوء اين طرح بر قيمت مسكن سخن گفتند.



تعداد معدودي از روساي تشكل‌هاي انبوه‌سازي در كنار گروهي غيرمتمركز از دلالان مسكن، طي روزهاي اخير و همزمان با شروع ثبت‌نام از متقاضيان دريافت يارانه‌نقدي، اجراي «مرحله دوم هدفمندي» را زمينه افزايش قيمت مسكن عنوان کردند و بدون آنكه اين فرضيه خود را در قالب استدلا‌ل‌هاي اقتصادي اثبات كنند، نگراني‌هايي را متوجه بازار ملك کردند.



اما بررسي‌هاي روز گذشته «دنياي‌اقتصاد»درباره آثار واقعی فاز دوم که از روی نرخ جدید حامل‌های انرژی و تجربه به جا مانده از فاز اول انجام شده است، نه‌تنها چنين تحليل‌هايي را تاييد نمي‌كند كه در مقابل، نشان مي‌دهد: در فاز اول هدفمندسازي يارانه‌ها -كه پاييز سال89 به اجرا درآمد- به‌رغم شيب تند افزايش قيمت حامل‌هاي‌ انرژي، قيمت مسكن دچار تحريك جدي نشد و حتي كمتر از تورم، رشد كرد. بنابراين خيلي بعيد است كه در فاز دوم که عملا از روزگذشته با اعلام نرخ‌های جدید بنزین شروع شده، باتوجه به طراحي شيب ملایم براي ازدياد قيمت بنزین – نسبت به ميزان افزايش قيمت در فاز اول- التهابي متوجه قيمت مسكن شود. در فاز اول بیشترین افزایش قیمت متوجه قیمت آزاد بنزین سوپر شد و 600 درصد افزایش یافت اما اکنون در فاز دوم اگر چه بیشترین افزایش قیمت همچنان متوجه بنزین است اما 75 درصد گران شده است؛ یعنی شیب به مراتب کمتر.



گذشته از تجربه به ثبت رسيده از تاثير فاز اول هدفمندي بر بازار مسكن، در حال حاضر تحليلگران صاحب‌نظر در حوزه اقتصاد مسكن نيز معتقدند: برنامه‌اي كه دولت براي «ميزان افزايش قيمت حامل‌هاي انرژي» و «مبلغ يارانه‌ ماهانه هر خانوار» در طراحي فاز دوم پرداخت يارانه‌هاي نقدي در نظر گرفته است، براي بازار مسكن تهديد محسوب نمي‌شود.



حداکثر شيب افزايش قيمت‌ها در فاز دوم برای بنزین و معادل 75 درصد تعیین شده و میانگین افزایش نیز برای 6 حامل، 48 درصد تعیین شده است. ضمن اینکه مبلغ يارانه‌ خانوارها نيز قرار است افزايش پيدا نكند، ضمن اينكه دولت يازدهم مصمم است «توقف شتاب تورم» به عنوان دستاورد مهم خود در ماه‌هاي اخير را كماكان براي سال جاري حفظ كند. بنابراين در چنين شرايطي، صعود قيمت مسكن مي‌تواند منتفي باشد.



تورم فاز اول 5/7 واحد بیشتر از مسکن

به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، بازار مسكن حال‌حاضر به لحاظ نوع موقعيت تقريبا مشابه زمان اجراي فاز اول هدفمندسازي يارانه‌ها است.



در پاييز سال89 كه براي اولين‌بار يارانه‌نقدي پرداخت شد و همزمان قيمت‌ حامل‌هاي انرژي 550درصد افزايش پيدا كرد، چندماه از كاهش بي‌سابقه قيمت مسكن مي‌گذشت و بازار ملك در ابتداي جاده رونق معاملات بعد از كاهش 14درصدي قيمت در سال 88، قرار گرفته بود. با اين حال، جهش قيمت حامل‌هاي انرژي در آن زمان باعث نشد شوك‌ به قيمت مسكن وارد شود، طوري كه در زمستان سال 89 در حالي كه اقتصاد كشور سه‌‌ماهگي اجراي طرح هدفمندسازي يارانه‌ها را طي مي‌كرد، متوسط قيمت مسكن در تهران در مقايسه با پاييز همان سال فقط مترمربعي 5هزار تومان افزايش پيدا كرد و به يك ميليون و 740 هزار تومان رسيد.هر چند به خاطر آنكه فاز اول يارانه‌نقدي از پاييز89 اجرايي شد و با توجه به رشد 13درصدي قيمت مسكن در يكسال89، نمی‌توان اثر واقعي اين طرح را در آن سال مشاهده كرد، اما در سال90 - كه به گفته برخي كارشناسان اقتصادي، عمده شوك‌هاي اقتصادي ناشي از هدفمندي در همين سال بروز كرد- نيز بازار مسكن همچنان آرامش قيمتي داشت.



در سال90 متوسط قيمت مسكن در تهران تنها 14درصد افزايش يافت در حالي كه نرخ تورم در اين سال به سطح 5/21 درصد رسيد. اين شكاف بين تورم و رشد قيمت مسكن در آن سال آن هم در شرايطي كه قيمت در ساير بازارها ملتهب شده بود، حكايت از آن دارد كه در اوج اجراي قانون هدفمندي يارانه‌ها، نه تنها بازار مسكن از تكانه‌هاي اين قانون تقريبا در امان بود و اسير شوك‌هاي قيمتي نشد بلکه ارزش واقعی ملک مسکونی 5/7 درصد نیز افت کرد و منفی شد.



اين كارنامه به ثبت رسيده در فاز اول حاوي يك پيام براي بازار مسكن سال93 است: در ركود فعلي بازار مسكن، پيش‌بيني سبقت نرخ رشد قيمت مسكن از نرخ تورم تحت‌تاثير فاز دوم هدفمندي، به شرط ثبات سایر متغیرها، گزينه فوق‌العاده بعيدی است.



برآورد ميزان تاثير فاز دوم

اكنون با استناد به تاثيري كه فاز اول هدفمندسازي يارانه‌ها بر قيمت مسكن گذاشت و همچنين با توجه به مشخص شدن نرخ جديد حامل‌هاي انرژي در فاز دوم، مي‌توان ميزان اثرگذاري قانوني را كه از بامداد جمعه گذشته، در اقتصاد كشور به اجرا گذاشته شد بر بازار ملك برآورد كرد.



بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد: قيمت حامل‌هاي انرژي در فاز دوم هدفمندي بين 20 تا حداكثر 75درصد براي آب، برق، گاز، گازوئیل، بنزين سهميه‌اي و بنزين آزاد افزايش پيدا كرده است.



به اين ترتيب متوسط افزايش قيمت حامل‌ها 48 درصد است كه در مقايسه با شيب بالاي 500 درصدي در رشد قيمت حامل‌هاي انرژي در مرحله اول هدفمندي، به مراتب كندتر است.



سطح جديد قيمت حامل‌ها، فارغ از اينكه در هزينه ساخت‌وساز و قيمت‌ تمام‌شده ساختمان اثر گذار است و بايد در محاسبات مربوط به ميزان انرژي‌بري مصالح‌ساختماني پرمصرف، لحاظ شود، اما پيش‌بيني مي‌شود: در يك‌سال آينده، فاز دوم هدفمندي، حداكثر يك درصد به قيمت معاملات مسكن در شهر تهران بيفزايد.



اين ميزان تخمين از آنجا محاسبه شده است كه بازار مسكن در سال92 به لحاظ حضور انتهايي در دوره ركود عينا مشابه بازار سال89 است. در سال89 كه فاز اول هدفمندي يارانه‌ها به اجرا درآمد، بازار ملك روزهاي آخر خود را در دوره ركود سپري مي‌كرد و برخي‌ها در همان زمان هشدار جهش قيمت مسكن تحت‌تاثير اين قانون را مطرح مي‌كردند.



اما در طول سال 90 که بازار وارد رونق شد، قیمت مسکن با شیب ملایم زیر نرخ تورم، نوسان کرد. هم‌اكنون نيز اگرچه از طرف برخي دلالان ملك و تشكل‌هاي مرتبط، چنين مباحثي به گوش مي‌رسد، اما واقعيت بازار چنين تحليلي را تاييد نمي‌كند. و نشان می‌دهد: همچنان گزینه افزایش به میزان حداکثر زیر نرخ تورم برای سال 93 قابل انتظار است.

۲۴
امکان افزایش وام مسکن

حداقل زمان افزایش وام؛ شهریورماه



عضو هیات‌مدیره بانک‌مسکن در ادامه گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» درباره زمان احتمالی افزایش وام خرید مسکن، تاکید کرد: در مصوبه 17دی سال گذشته بانک‌مرکزی که در قالب آن سقف وام خرید از 20 به 35 میلیون تومان و برای زوج‌های جدید به 50 میلیون تومان افزایش یافت، مقرر شده بود بعد از سه‌ماه پرداخت وام‌های جدید، گزارشی از طرف بانک‌مسکن مبنی‌بر شرح عملکرد این وام‌ها، تحویل بانک‌مرکزی شود تا آمار میزان منابع و مصارف بانک‌مسکن تحت‌تاثیر پرداخت وام‌های 35 و 50 میلیونی به اطلاع مقامات پولی کشور برسد.

۲۵
تهیه طرح جدید جامع مسکن
معاون امور حقوقی، مجلس و هماهنگی استان‌های وزیر راه و شهرسازی از تهیه طرح جدید جامع مسکن در کشور خبر داد.

۲۶
مهندس محسن بهرام غفاری کارشناس مسکن و شهرسازی :

بهرام غفاری درباره وضعیت بازار مسکن در ماههای آینده گفت: «به نظر من رکود تورمی موجود در بازار مسکن ادامه خواهد یافت؛ چراکه تقاضای موثر در بازار کم است. یعنی اکنون عرضه مسکن لااقل در تهران و کلان شهرها بیش از تقاضای موثر (و نه تقاضای کل) است.»

۲۷
قیمت خانه پس از فاز دوم هدفمندی
باتوجه به آغاز اجرای فاز دوم هدفمندی‌ یارانه‌ها در صورتیکه سیاست‌های دولت تغییر نکند، شرایط کلان در بازار مسکن تاثیر می‌گذارد و رکود تورمی در این بخش ادامه خواهد داشت.

 

حسام‌الدین عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران - در گفت‌وگو با ايسنا، درباره اجرای فاز دوم هدفمندی‌ یارانه‌ها و تاثیر آن بر بازار مسکن تصریح کرد: اجرای فاز دوم هدفمندی‌ یارانه‌ها در کوتاه‌مدت تاثیری در بازار مسکن نخواهد داشت.

 

وی تاکید کرد: اجرا شدن فاز دوم هدفمندی‌ یارانه‌ها در راستای اجرای عدالت در جامعه است که به نفع اقتصاد کشور خواهد بود؛ به طوری که افرادی که تمکن مالی دارند نباید از یارانه‌ها استفاده کنند تا این پول به نفع افراد کم‌درآمد هزینه شود.

 

عقبایی با بیان این‌که بخش اقتصاد کلان در کشور با بخش مسکن متفاوت است، اظهار کرد: در بازه‌های زمانی مختلف اتفاق افتاده که با وجود گرانی مصالح، دستمزد کارگر و افزایش تراکم، قیمت مسکن ثابت مانده و این بخش با افزایش قیمت روبرو نشده است و در مقابل مواقعی بوده که بدون افزایش قیمت در بخش مصالح و دستمزد کارگر با افزایش چشمگیری در قیمت خانه روبرو بوده‌ایم.

 

احتمال ادامه رکود تورمی در بخش مسکن

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران افزود: در ماه‌های آینده شاهد تورم 25 درصدی در جامعه خواهیم بود و با توجه به اینکه بخش مسکن در سال گذشته در رکود تورمی به سر برده است پیش‌بینی می‌شود امسال همین روند ادامه داشته باشد.

 

عقبایی تاکید کرد: اگر وزارت راه و شهرسازی توجه ویژه‌ای به طرح‌های افزایش تسهیلات و مسکن اجتماعی داشته باشد می‌تواند اثرگذاری در این بخش را بالا ببرد.

 

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران خاطر نشان کرد: با آغاز اجرای فاز دوم هدفمندی‌ یارانه‌ها، اگر سیاست‌های دولت تغییر نکند و روال مانند گذشته پیش رود می‌تواند در بازار مسکن تاثیر داشته باشد.

۲۸
میزان کمیسیون قراردادهای مسکن

ایسنا نوشت:



رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک از ثابت ماندن نرخ کمیسیون مشاوران املاک برای عقد قراردادهای اجاره خانه خبرداد.

 مصطفی قلی‌خسروی درباره میزان کمیسیون قراردادهای مسکن در سال جاری گفت: نرخ کمیسیون بنگاههای املاک برای تنظیم قرارداد اجاره‌ خانه همچون قبل است و به میزان یک چهارم مبلغ اجاره‌ یک ماه از مؤجر و یک چهارم مبلغ اجاره‌ یک ماه ازمستاجر دریافت می‌شود.

وی افزود: امسال به مشاوران املاک سراسر کشور اعلام شده که برای تمدید قراردادهای اجاره‌نامه میان مؤجر و مستأجر،‌ قیمتی را تعیین نکنند و میزان پرداخت کمیسیون تمدید اجاره‌نامه را به عهده مردم بگذارند.

وی در پاسخ به اینکه در صورت تخلف بنگاه‌ها و سودجویی از دریافت مبالغ بیشتر در این زمینه اظهارکرد: تخلفات مشاوران املاک و همه‌ی فعالیت‌های آن‌ها در اتحادیه رسیدگی می‌شود و در صورت تخلف و فعالیت غیرقانونی با همکاری نیروی انتظامی با بنگاه مربوطه برخورد خواهد شد یا در صورت تخلف‌های متعدد و زیاد، بنگاه تعطیل می‌شود.

رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک با تاکید بر فعال‌سازی صنعت اجاره در شهرهای بزرگ اظهار کرد: در صورت فعال‌سازی صنعت اجاره از سوی دولت و سرمایه‌گذاران، قیمت مسکن و اجاره‌ بها درهر محله‌ تنظیم می‌شود.

خسروی به اخذ مالیات از خانه‌های خالی اشاره کرد و گفت: مالیات از خانه‌های خالی در همه کشورها مرسوم است چراکه مانع هرگونه تخلف در معاملات می‌شود.

به گفته وی در معاملات چهارسال گذشته به طرفین قرارداد، کد رهگیری داده شده که شرایط واحد مسکونی را مشخص می‌کند.


۲۹

صفحه اصلي در باره ما نقشه سایت گفتگو سوالات نظر خواهی جستجوی کد ملک
    تمامی حقوق این سایت متعلق به کانون یزد 1400 می باشد. هرگونه استفاده از مطالب این سایت با ذکر نام منبع مجاز می باشد.
    ©   2005-2008 yazd1400.ir