👈 اطلاعات کاربردی خرید ملک :

مسکن شهریور ۱۸, ۱۳۹۶

👈 اطلاعات کاربردی خرید ملک :

✍️ موارد زیر عیب اساسی ملک محسوب می شوند و بهتر است معامله فسخ شود:
➖ نشست ساختمان
➖ ترک یا شکاف عمیق در دیوار یا سقف
➖ نداشتن آسانسور اگر در قرارداد با آسانسور فروخته شده باشد.
➖ نداشتن پارکینگ یا انباری اگر در قرارداد موجود باشد.
➖ تفاوت نوع اسکلت با آنچه در قرارداد ذکر شده است.

✍️ اگر خریدار پس از معامله ملک متوجه یکی از عیوب شود ، مشتری می تواند پیش از تغییر دادن یا تعمیر کردن یا از بین رفتن و یا فروختن مال به دیگری معامله را فسخ کندو بعد از آن فقط میتواند از فروشنده ملک خسارت(ارش) بگیرد.

✍️ اگر کسی خانه ای بخرد که هنگام معامله معیوب بوده و بعدا آن را تغییر دهد(تخریب بنا یا تغییر در نوع ساخت) دیگر نمی تواند معامله را فسخ کند.

✍️ اگر پس از فروش معلوم شود که ملک دارای ایراد اساسی بوده، خریدار باید مابقی مبلغ را نزد خود نگه داشته و از طریق مراجع قضایی به فروشنده اعلام نماید.

✍️ در صورت عدم توافق بر فسخ باید از طریق دادگاه حقوقی محل جهت فسخ معامله اقدام گردد.

✍️ درمورد خرید ملک بهتر است علاوه بر خریدار یک کارشناس املاک نیز ملک را بازدید کند.

38 بازدید کل ، 0 امروز

❗️مجوزی برای صنایع پرآبخواه و آلاینده در یزد صادر نمی شود

اخبار یزد شهریور ۱۱, ۱۳۹۶

♦️ رییس سازمان صنعت، معدن و تجارت استان یزد:

❗️مجوزی برای صنایع پرآبخواه و آلاینده در یزد صادر نمی شود

محمدرضا علمدار یزدی، رییس سازمان صنعت، معدن و تجارت استان یزد در نشست خبری گفت:

♦️مصرف آب استان مربوط به سه حوزه عمده شهری، تولید و خدمات، و کشاورزی است به طوری که ۴ درصد مصرف شهری، ۷ درصد مصرف بخش تولید و خدمات، و ۸۹ درصد مصرف کشاورزی است.

♦️در این میان بخش تولید و خدمات با مصرف ۷ درصد از آب استان موجب اشتغال بیش از ۲۰۰ هزار نفر در استان یزد شده است.

♦️تلاش ما در استان معطوف به حفظ قطره قطره آب موجود در استان است لذا با این که درصد کمی از آب مصرفی مربوط به بخش صنعت است، با اتکا به قوانین و کارشناسی‌ها، قاطعانه از صدور مجوز برای صنایع پرآب‌خواه و آلاینده ممانعت کرده و در مجوز‌های تاسیس یا توسعه به طور کامل طبق نظر شرکت آب منطقه‌ای و سازمان محیط زیست عمل میکنیم.

♦️در مجوزهایی که در دولت تدبیر و امید صادر کردیم میانگین مصرف آب به ازای هر مجوز ۱۶۰۰۰ متر مکعب بوده است، در حالی که این عدد در سال‌های پیش از ۹۲، ۲۰۰۰۰ متر مکعب بوده و خوشبختانه توانستیم با اجرای بی کم و کاست قانون و سیاست‌های دولت، الگوی مصرف آب را در صنعت بهبود دهیم.

♦️همچنین میزان سرمایه‌‌گذاری به ازای یک نفر اشتغال در صنعت استان، به عدد ۳۰۰ میلیون تومان رسیده است که در مقایسه با سال‌های گذشته رشد ۳ برابری داشته و نشان از نگاه دولت تدبیر و امید به موضوع صنعت و تولید دارد؛ نگاهی که به دنبال توسعه صنایع های-تِک است و مسائل محیط زیستی و منابع طبیعی را در کنار ضرورت تولید و اشتغال، اولویت سیاست‌های خود میداند.

30 بازدید کل ، 0 امروز

‼️از ثبت جهانی یزد تا نحوه انتخاب شهردار در جلسه صبح جمعه

اخبار یزد شهریور ۱۱, ۱۳۹۶

‼️از ثبت جهانی یزد تا نحوه انتخاب شهردار در جلسه صبح جمعه

♦️رئیس شورای شهر یزد در جلسه صبح جمعه که با حضور نماینده مردم یزد، استاندار، مسئولین و اعضای شورای شهر برگزار شد، گفت: از ۴۲ نفری که در لیست برای شهرداری معرفی شدند پس از بررسی های بسیار، اعضای شورا به دوازده نفر رسیدند که ۵ نفر از اینها انصراف دادند و ۷ نفر برای ارائه برنامه دعوت شدند تا در جلسات حضوری به ارائه برنامه ها و طرح های خود بپردازند.

♦️وی تصریح کرد: در نهایت مقرر شد بین آقایان سیدحسینی و جمالی نژاد رای گیری انجام شود که جناب سیدحسینی انصراف خود را اعلام نمود و در نهایت در صحن شورا رای گیری برای آقای جمالی نژاد انجام شد و با ۱۱ رای ایشان به عنوان شهردار انتخاب شد.

♦️غلامعلی سفید به ویژگی های شخصیتی جمالی نژاد پرداخت و افزود: دارای دکتری مدیریت برنامه ریزی شهری است و حضور در بخش های مختلف شهرداری تا شهردار چند شهر در کارنامه ایشان است و به امور شهرداری اشراف کامل دارد. انسانی عالم، توانمند و دنیا دیده، اهل تعامل، مردم دار، اجرایی و بدور از مسائل سیاسی است و دنبال کار و خدمت است.

♦️حمیدرضا قمی دیگر عضو شورای شهر یزد هم در این نشست به راه اندازی سیستم پخش آنلاین جلسات شورا اشاره کرد و گفت: از اولین جلسه شورای پنجم پخش زنده از صحن شورا بر روی سایت شورای شهر یزد قرار گرفت و این امر که جزو طرح هایی بود که در راستای شفافیت و دسترسی آسان به جلسات بود، محقق شد و هر هفته روزهای شنبه و چهارشنبه که جلسات برگزار می شود همشهریان و خبرنگاران محترم می توانند جلسات را مشاهده کنند و در جریان آخرین تصمیمات ما قرار بگیرند.

♦️محسن عباسی با اشاره به فرصت های جهانی شدن یزد گفت: هرسال اقدامات شهر جهانی مانیتورینگ می شود و کلیه فعالیت ها مورد بررسی قرار می گیرد تا الزامات جهانی به درستی رعایت شود که وظیفه ما در این راه سخت و حساس است و باید به درستی این اتفاق خوب را با عملکرد خود حفظ نماییم.

♦️عضو شورای شهر یزد افزود: فرصت های فرهنگی باید مدنظر باشد و دنیا حفاظت فرهنگی را مورد توجه قرار داده که ثبت جهانی می تواند فرصت فرهنگ ساز باشد و همین امر می تواند از مهمترین دستاوردهای ثبت جهانی باشد و این اتفاق بزرگ که برای یزد رقم خورد سبب ارتقا شخصیت فرهنگی افراد می شود.

62 بازدید کل ، 1 امروز

♦️رئیس سازمان میراث فرهنگی در جلسه شورای اداری استان یزد عنوان کرد:

اقتصادی شهریور ۶, ۱۳۹۶

♦️رئیس سازمان میراث فرهنگی در جلسه شورای اداری استان یزد عنوان کرد:

❗️برند گردشگری حلال در دستور کار قرار می‌گیرد/ «شهر گردشگر» ایجاد می‌شود

♦️خوشحالم از این‌که اولین سفرم را به استان یزد داشتم. شهری که همه آن را به‌عنوان شهری دین‌مدار و دارای هویت می‌شناسند.

♦️خوشبختانه دولت دوازدهم با رأی اعتمادی که نمایندگان مردم به وزرا دادند شکل گرفت، نباید تلاش‌ها و فعالیت‌های وزرا و مدیرانی را که در دولت یازدهم فعالیت کردند فراموش کنیم.

♦️دولت یازدهم در یکی از بدترین شرایط اقتصادی کشور شکل گرفت، دوره‌ای که ذخایر استراتژیک کشور محدود بود و ما در بخش‌های مختلف داخلی و خارجی با مشکلات بسیاری مواجه بودیم اما با زحمات دولت یازدهم امروز در نقطه‌ای ایستاده‌ایم که شاهد یک تحول جدید هستیم.

♦️بسیاری از شاخص‌ها از حال منفی درآمده است و به نقطه سربه‌سر یا رشد رسیده است. رشد اقتصادی که در سال ۹۳ و ۹۵ تجربه کردیم بسیار قابل‌ملاحظه بود.

♦️ما از رشد منفی به مثبت رسیدیم. همچنین در دولت یازدهم تلاش شد که تورم حدود ۴۰‌درصدی مهار شود. تمام این شرایط دست به دست هم داد تا ما امروز شاهد ثبات اقتصادی در کشور باشیم.

33 بازدید کل ، 0 امروز

🚫تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر مشاوران املاک ممنوع است

مشاور حقوقی شهریور ۲, ۱۳۹۶

🚫تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر مشاوران املاک ممنوع است

👤معاون اجتماعی دادگستری استان تهران در #گفتگو با میزان‌:

🔹تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر مشاوران املاک به موجب قانون لازم الاجرای مصوب سال ۱۳۸۹ مجلس شورای اسلامی (قانون پیش فروش ساختمان) باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.

🔹در صورتی که مشاوران املاک راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش کنند سبب تعلیق پروانه کسب و در نهایت ابطال پروانه کسب خواهد شد

🔹 با تأکید به اجرای دقیق و کامل ماده ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان مبنی بر این که مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند و نمی‌توانند رأسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش کنند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دوسال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.

🔹 به کمیسیون تخصصی مشاوران املاک اتاق اصناف ایران و اتحادیه مشاوران املاک تهران اعلام شده است که نسبت به ابلاغ ماده مذکور به کلیه دفاتر مشاوره املاک در شهر و استان تهران اقدام و همچنین به تمام دفاتر مشاوره املاک ابلاغ کنند که ماده فوق الذکر را به نحوی که در دید تمام مراجعه کنندگان باشد در دفاتر مشاوره املاک نصب کنند تا مردم در جریان قانون مذکور قرار گیرند.

136 بازدید کل ، 0 امروز

❓آیا چاردیواری اختیاری است؟

مشاور حقوقی شهریور ۲, ۱۳۹۶

❓آیا چاردیواری اختیاری است؟

🔹هرکس می تواند در منزل خود ، خصوصا آپارتمان های دیوار به دیوار امروزی بر مبنای استدلال چاردیواری اختیاری، هر نوع اقدامی انجام دهد؟ قانون چنین مجوزی به افراد می دهد؟

🔹بر اساس اصل ۴۰ قانون اساسی هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر و یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد. در واقع به بیان دیگر باید قائل به این موضوع بود که آزادی و حقوق همه ما محدود به آزادی و حفظ حقوق دیگران است. ما تا جایی آزادیم که اعمال و رفتار ما به دیگران و یا منافع عمومی آسیب وارد نکند.

🔹در قانون مدنی نیز در باب رعایت حقوق همسایگان ، موادی به این موضوع اشاره کرده است : ماده ۱۳۰ بیان میدارد کسی حق ندارد از خانه خود به فضای خانه همسایه بدون اذن او خروجی بدهد و اگر بدون اذن خروجی بدهد ملزم به رفع آن خواهد بود. و یا ماده ۱۳۲ که عنوان کرده است : کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود ، مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.

🔹در خصوص ماده اخیر میزان متعارف را جامعه تعیین می کند و ملاک آن نظر عرف مردم خواهد بود. پس برای مثال نواختن ارگ در یک آپارتمان چند ده واحدی و ایجاد آلودگی صوتی یکی از مصادیق تضرر به همسایگان و از نظر قانونی ممنوع است. همچنین است اگر کسی در منزل خود انواع خاصی از گیاهان و حیوانات را نگه داری نماید که باعث بروز صدا ، بوی نامطبوع یا ورود حشرات موذی به ساختمان باشد نیز مصداق دیگری از اضرار به غیر است. پر واضح است که اما بوی طبخ انواع غذا و مواردی از این دست ، قاعدتا خارج از موضوع بحث ما خواهد بود.

🔹در بعضی از ساختمان ها مدیران، برای حفظ نظافت ساختمان مقرراتی را وضع کرده اند به طور مثال گذاشتن کفش جلوی در و قراردادن هرنوع وسیله زینتی را در راه پله ها ممنوع اعلام کرده اند. افرد می بایست بر اساس ماده ۱۴ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها به چنین مقرراتی پایبند بوده و همکاری لازم را در این خصوص بنمایند.

🔹در نهایت باید گفت که چاردیواری اختیاری این روزها چندان هم اختیاری ِاختیاری نیست. آزادی همه ما محدود به آزادی همشهریانمان است. بکوشیم اعمال حقوق خود وسیله آسیب رساندن به دیگران نکنیم.

39 بازدید کل ، 0 امروز

حکایت نرخهای بالای سود بانکی و بازار مسکن

مسکن تیر ۲۷, ۱۳۹۶

حکایت نرخهای بالای سود بانکی و بازار مسکن

تجربه چند سال اخیر حاکی از آن است که کاهش نرخ سود رسمی بانکی، بازیِ نظام بانکی با افکار عمومی است؛ کمااینکه علیرغم کاهش نرخ سود سپرده گذاری بانکها به ۱۵ درصد در سال گذشته، در عمل، بانکها مصوبه خودشان را دور زدند و با لطایف الحیلی سودهای غیررسمی بالای ۲۰ درصد پرداخت نمودند.
این در حالی است که فعلا، انتظار از نظام بانکی کاهش سود رسمی سپرده ها به زیر ۱۵ درصد نیست بلکه انتظار، رساندن سودهای غیررسمی به سود رسمی (۱۵ درصد) است. نکته‌ای که نباید از آن غفلت کرد، مهیا بودن بستر انحصار چندجانبه برای نظام بانکی کشور، به‌رغم تعدد و تکثر تعداد بانک‌هاست که این مساله لزوم اصلاح ساختار و قواعد نظارتی را دوچندان می‌کند. البته اینکه بانک مرکزی، انگیزه و توان چنین کاری را دارد یا خیر، بحث دیگری است.
در چنین شرایطی، تعدادی بانک‌ِ بد، قواعد بازی را تخریب مضاعف می‌کنند و مشتریان بانک‌های دیگر را با وعده پرداخت سودهای بالاتر به سمت خود می کشانند. در واقع این بانکها به علت پیشتاز بودن نرخشان، مشتری قاپی می کنند و به منابع بانکهای دیگر دست اندازی می کنند. شرایط این بانکها همانند غریقی است که دیگران را نیز با خود به زیرِ آب می کشد!
به این ترتیب، مسابقه‌ای شکل گرفته که بانک‌ها برای حفظ بازار خود، ناچار از پرداخت نرخ بالا و غیراقتصادی سود سپرده هستند؛ در حالی که منابع بانک‌ها در سال‌های گذشته به شدت تضعیف ‌شده و بانک‌ها منبعی برای دادن این نرخ‌های سود ندارند.
اما سوال قابل طرح این است که نرخ های بالای سود بانکی، چه تاثیراتی بر بازار مسکن دارند.
در پاسخ باید گفت مهم‌ترین بازار رقیب مسکن، بازار پول است؛ به طوری که جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن-بانک بسیار قوی‌تر از جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن-بورس یا مسکن-طلا و ارز است.
با نرخ های کنونی سود بانکی، انگیزه سپرده‌گذاری در بانک، بالا بوده و از حرکت نقدینگی به سمت بازار مسکن جلوگیری می کند. این مساله باعث کم تحرکی در بازار مسکن می‌شود. این پدیده بر این مبنا استوار است که مسکن و حساب‌های پس‌انداز بانکی، دارایی‌های جایگزین هستند؛ از این‌رو هر زمان که بازدهی یکی از این دارایی‌ها افزایش می‌یابد، از تمایل تقاضا به سمت دارایی رقیب جلوگیری می کند.
هرچند در سمت عرضه نیز نرخ بالای سود می‌تواند موجب افزایش هزینه تمام‌شده ساخت مسکن شود، با این حال به نظر می‌رسد اثر تغییرات بهره بانکی بر سمت تقاضا، به مراتب قوی‌تر از سمت عرضه است.
در مجموع، میان صاحب‌نظران اقتصادی، درباره این موضوع که نرخ های بالای بهره، موجب کاهش تحرک بازار مسکن می شود، اجماع نظر نسبی وجود دارد.
بنابراین علیرغم اینکه در حالت کلی معتقد به مداخله حداقلی دولت در بازار پول هستم ولی در شرایط کنونی، با شکست بازار پول مواجه هستیم. در چنین حالتی اگر بانک مرکزی مداخله و نظارت موثری را اعمال ننماید هزینه اصلاح نظام بانکی در آینده بیشتر می شود.
فراموش نکنیم در گذشته که بانک مرکزی چشمش را به تخلف بانکهای بد بسته بود، هزینه کاهشِ نرخ سود در زمان کنونی را افزایش داد.
بانک مرکزی باید هر چه زودتر تصمیمِ کبری بگیرد. هر روزی که می گذرد، هزینهٔ سیاست کاهش نرخ سود بانکی، افزایش می یابد.
دو اولویت برای این مداخله، قابل تصور است:
۱. کاهش نرخهای غیر رسمی بانکها به نرخ رسمی ۱۵ درصد
۲. کاهش نرخ رسمی بانکها به زیر ۱۵ درصد
به نظر می رسد اولویت مسوولین بانکی جابجا شده است. یعنی به علت سخت بودن اولویت اول، یکراست سراغ اولویت دوم رفته اند تا حداقل بصورت نمادین، کاری کرده باشند!
این در حالی است که نرخ های بالای سود غیررسمی بانکی، توان کمر راست کردن را از اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن گرفته است.
از دولت دوازدهم انتظار می رود باشجاعت و تدبیر، به این مساله ورود نماید.
در اقتصاد، آمپول بدون درد نداریم.

بهروز باشید.
بهروز ملکی.

👇👇👇
🆔 @yazd_1400

120 بازدید کل ، 0 امروز

🔵🔴⚪️چگونه می‌توان ملک مشاع را تقسیم کرد؟

مشاور حقوقی تیر ۱۵, ۱۳۹۶

🔵🔴⚪️چگونه می‌توان ملک مشاع را تقسیم کرد؟ مقدمه : مال مشاع به مالی گفته می‌‌شود که بیش از یک مالک دارد و مالکیت همه به نحو وسیع و گسترده است؛ به این معنی که هر یک از افراد مالک در جزء جزء کل ملک هستند معمولا اموالی که از پدر مادر یا بستگان به ارث به فرزندان کی رسد مشاعی هستند ولی با توجه به زندگی آپارتمانی در شهر ها می شود این املاک را هم جزئی از املاک مشاعی دانشت البته در این مطلب منظور ما بیشتر املاکی هستند که از پدر یا مادر به ارث می رسند
تقسیم اموال مشاع طبق قانون و ضابطه خاصی انجام می شود . گسترش و وسعت در مالکیت در مواردی بدون اراده افراد و گاه با اراده آنها به وجود می‌آید. هنگامی که موضوع تقسیم اموال مشاع مطرح می‌شود، جمع شدن حقوق مالکان متعدد در شیء واحد از میان رفته و مالکیت مشاعی آنها به مالکیت افرازی و اختصاصی تبدیل می‌شود. در این میان با توجه به اینکه ممکن است مال مشاع، عین یا منفعت یا دین یا مالی مثلی یا قیمی ‌باشد، قانونگذار در وهله اول به شرکا اجازه داده است با تراضی و توافق میان خود، تقسیم را به نحوی که می‌خواهند، انجام دهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می‌تواند ‌اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد.

@nezamghazi
🔘افراز به چه معناست؟
افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک است که از طریق تراضی بین شرکا یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام می‌شود. افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکا است.

شرکا می‌توانند با تراضی و توافق میان خود تقسیم را به نحوی که می‌خواهند، انجام بدهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می‌تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد. بنابراین هر شریک می‌تواند هر وقت که بخواهد تقسیم مال مشترک را تقاضا کند، مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی، مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز
در حال حاضر، دو مرجع در رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند:
🔹اول:ادارات ثبت.
🔹دوم : محاکم دادگستری
وقتی ملکی دارای سند رسمی باشد یا عملات رسمی تمام شده باشد ادارات ثبت صلاحیت رسیدگی به این درخواست را دارند بنابراین :
۱ – هر زمانی که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه‌های عمومی حقوقی محل است. زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه‌یافته تلقی می‌شود که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و نیز در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.
در اینجا ممکن است این پرسش مطرح شود که اگر نسبت به قسمتی از محل ملک مشاع سند مالکیت صادر شده اما قسمت باقی مانده فاقد سند مالکیت بوده و اساساً درخواست ثبت نسبت به آن صورت نگرفته باشد آیا اداره ثبت محل مجاز به افراز چنین ملکی خواهد بود یا خیر؟ در پاسخ باید گفت منظور قانونگذار از ختم جریان ثبتی، کل ملک مشاع است نه قسمتی از آن.

@nezamghazi

۲ – مطلب دوم در صلاحیت محاکم، جایی است که بین مالکان، محجور یا غایبی باشد. منظور از محجور، صغار، مجانین و سفها است و غایب مفقودالاثر نیز در قانون مدنی تعریف شده است. اگر بین مالکان غایب یا محجوری وجود داشته باشد ولو عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد، رسیدگی به این درخواست در صلاحیت ذاتی دادگاه است.
۳ – اگر درصدی از ملک مشاعی ولو یک درصد از یک پلاک مشاعی مجهول‌المالک باشد، اینجا نیز افراز در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است.

@nezamghazi

اما مجهول‌المالک چیست؟ باید توجه داشت که مجهول‌المالک ثبتی با مجهول‌المالک حقوق مدنی تفاوت دارد. مجهول‌المالک ثبتی به این معنا است که با اینکه مالک، مشخص و معلوم است اما مالک درخواست ثبت نکرده است. در حالی که مجهول‌المالک مدنی، به معنای این است که مالک مشخص نبوده و معلوم نیست که چه کسی مالک است.
دعوای افراز در محاکم که با ارائه دادخواست مطرح می‌شود، باید به طرفیت (علیه) همه مالکان اقامه شود؛ در غیر این صورت، دعوا رد خواهد شد و به طور مجدد دعوای جدید باید طرح شود.

@nezamghazi

283 بازدید کل ، 1 امروز

سوال و پاسخ کوتاه پیرامون بازار مسکن:

مسکن, مشاور حقوقی تیر ۱۳, ۱۳۹۶

سوال و پاسخ کوتاه پیرامون بازار مسکن:

سوال: مهمترین علل رکود مسکن در سالیان اخیر چیست؟
پاسخ: سونامی پروانه ساختمانی در سالهای ۸۹ تا ۹۲، کاهش صادرات نفت و رشد اقتصادی در سالهای ۹۱ تا ۹۴، نرخ بالای سود واقعی بانکی در سالهای ۹۲ به بعد، کاهش تدریجی رشد جمعیت.

سوال: موقعیت زمانی بازار مسکن در شرایط کنونی چیست؟
پاسخ: رونق خفیف.

سوال: در سال جاری امکان کاهش قیمت مسکن وجود دارد؟
پاسخ: خیر.

سوال: آیا ۴ سال گذشته، زمان مناسبی برای خرید مسکن بود؟
پاسخ: خیر.

سوال: چرا؟
پاسخ: بازدهی در سایر حوزه ها، خصوصا در بانک، بیشتر از مسکن بود.

سوال: از این به بعد، خرید مسکن توجیه دارد؟
پاسخ: هرچند بازدهی بانک بیشتر از مسکن است اما تحت شرایطی، پاسخ می تواند مثبت باشد.

سوال: نرخ رشد اجاره بها در سال ۹۶ چطور خواهد بود؟
پاسخ: حول و حوش نرخ تورم عمومی.

سوال: مهمترین عاملی که می تواند موجب خروج سریعتر بازار مسکن از رکود شود؟
پاسخ: کاهش محسوس بازدهی سپرده های بانکی.

سؤال: حجم پروانه های سال ۹۶ و ۹۷ چقدر خواهد بود؟
پاسخ: ۹۶ حول و حوش ۹۵
۹۷ بیشتر از ۹۶ .

سوال: نیاز عمده مسکن در چه حوزه ای است؟
پاسخ: ۱.خانه اولیها ۲.حاشیه شهرها ۳.بافتهای فرسوده

سوال: موقعیت بازار مسکن در سال ۹۶ و ۹۷ چیست؟
پاسخ: رونق ملایم.

سوال: در سالهای ۹۶ و ۹۷ شوک قیمتی اتفاق می افتد؟
پاسخ: شوک، بعید است! احتمالا، رشد قیمت مسکن در سال ۹۶ حول و حوش تورم عمومی و در سال ۹۷ اندکی بیشتر از تورم عمومی خواهد بود.

سوال: با این حساب، از این به بعد، زمان مناسبی برای اخذ پروانه ساختمانی و شروع ساخت و ساز است؟
پاسخ: تحت شرایطی، پاسخ مثبت است. میزان بازدهی سپرده های بانکی، عامل تعیین کننده ای است.

سوال: آیا سود ساخت و ساز، همانند رونق های گذشته خواهد بود؟
پاسخ: خیر. سازندگان سود خود را تعدیل نمایند.

سوال: این پیش بینی ها برای تهران است یا کل کشور؟
پاسخ: برای تهران.

سوال: بازار مسکن شهرستانها چطور خواهد بود؟
پاسخ: تهران، شهر پیشتاز در بازار مسکن است و اتفاقات تهران، باوقفه به سایر شهرها سرایت میکند.

سوال: آیا در سال جاری، املاک تجاری هم مانند املاک مسکونی از رکود خارج خواهند شد.
پاسخ: خیر.

سوال: آیا سرمایه گذاری در املاک تجاری قابل توصیه است؟
پاسخ: بازار املاک تجاری با مازاد شدید عرضه مواجه است. سرمایه گذاری در املاک تجاری، قابل توصیه نیست.

ایام بکام، بهروز ملکی.

👇👇👇
🆔 @yazd_1400

146 بازدید کل ، 0 امروز

نفرین «تراکم»

مسکن تیر ۱, ۱۳۹۶

نفرین «تراکم»

📝حبیب‌اله طاهرخانی

اولین بار موضوع نفرین منابع (resource curse) در دهه ۸۰میلادی مطرح شد و در سال ۱۹۹۳ ریچارد اوتی در کتاب خود با عنوان «نظریه نفرین منابع طبیعی»، این موضوع را که چرا کشورهای با انبوه منابع طبیعی در مسیر توسعه گام نمی‌گذارند، تئوریزه کرد. به نظر می‌رسد همان طور که در توسعه‌ ملی با موضوع نفرین منابع نفتی مواجه‌ایم در سطح شهری نیز با ابتکار و خلاقیتی وصف‌ناپذیر درآمد ناشی از تراکم و تغییر کاربری را کشف و شهرها را به نفرین تراکم مبتلا کرده‌ایم.

هانری لوفور معتقد بود؛ سرمایه‌داری با استفاده از ابزارهای در اختیار و با تولید فضای اختصاصی آن را از دسترس عموم خارج می‌کند. هاروی دیدگاه او را کامل می‌کند. او معتقد است که سرمایه‌داری در نهایت به دنبال سلب مالکیت عموم از فضای شهری است. در مدل رها شده نظام سرمایه‌داری مرتبا حقوق عمومی در برابر حقوق خصوصی قربانی می‌شود. لوفور به خلق مفهومی به نام «حق به شهر» دست می‌یازد که مطابق آن نه تنها حفظ آنچه که موجود است حق شهروندان است، بلکه آنها باید شهر را مطابق خواست و آمال و آرزوهای خود شکل دهند. کارکرد نظریه‌پردازان متمایل به سوسیالیسم در نظام سرمایه‌‌داری غرب اصلاح کارکردهای نامطلوب نظام سرمایه‌داری است که به قول تاچر گزینه دیگری غیر از آن در کار نیست. حکومت‌ها اعم از ملی و محلی در کنار جامعه مدنی وظیفه حفاظت از منفعت عمومی در برابر بیشینه کردن منفعت خصوصی را برعهده دارند، آنان مراقبند تا ارزش مبادله‌ای فضا بر ارزش‌های زندگی شهری غلبه نکند. در تهران و کلان‌شهرهای ایران، فروش تراکم و تغییر کاربری فضاهای عمومی به کاربری‌های انتفاعی، یکی از مصادیق اصلی ارزش مبادله‌ای دادن به فضاهای حیاتی شهر است که در آن منفعت عمومی «کیفیت زندگی شهروندان» قربانی بیشینه کردن منفعت خصوصی می‌شود. اگرچه ابتدا فکر می‌شد شهرداری‌ها به منبع درآمدی خلاقانه‌ای برای اداره شهر دست یافته‌اند، اما واقعیت این بود اقتصاد شهرها چون اقتصاد ملی در حال دچار شدن به نفرین منابع بود.

نفرین تراکم مدیریت شهری را به تدریج به نهادی رانتییر و اقتدارگرا تبدیل کرد. مدیریت شهری به واسطه اتکای درآمدی به تعداد محدودی از فعالان ساخت و‌ساز به جای کلیه ساکنان و فعالان در شهر خود را بی‌نیاز از پاسخگویی به شهروندان می‌داند. به واسطه نفرین تراکم مدیریت شهری قادر به تعیین اولویت‌های واقعی شهروشهروندان نیست، یک بار برج مخابراتی میلاد را برای نشان دادن اقتدار و عظمت خود به شهروندان در کنار کوه‌های سربه‌فلک کشیده تهران برپا می‌کند و با شروع پروژه نواب می‌خواهد تصویر اقتدارگرای هوسمان قرن ۱۹ پاریس و رضا خان اقتدارگرا در شکافتن بافت‌های شهری را به رخ شهروندان بکشاند و بار دیگر شهردار دیگری درآمدهای حاصل از تراکم را به پای گسترش حمل‌ونقل شخصی می‌ریزد، در حالی که مردم در آلودگی جان می‌دهند تا بزرگراهی دو طبقه بنا کند و مردم را مسحور اقتدار خود کند و آواز سر دهد که به عمل کار برآید.

نفرین تراکم بر سر شهرهای ما سایه افکنده مدیریت شهری به اتکا این منابع بادآورده و سهل‌الوصول اراده پاسخگویی به شهروندان ندارد و منابع را به سمت اولویت‌های واقعی شهر هدایت نمی‌کند.

کیفیت زندگی در شهرهای ما روز به روز بدتر می‌شود، باغات و ذخیرگاه‌های زیستی و ارزش‌های تاریخی و معماری خود را به خاطر یک مشت دلار بیشتر و یک طبقه اضافه‌تر به مسلخ می‌بریم. نفرین تراکم و تغییر کاربری ۲۰۰ میلیارد دلار سرمایه‌های این کشور را که به هر دلار آن برای توسعه نیازمندیم ، در خانه‌های لوکس خالی حبس و از چرخه مولد اقتصاد خارج کرده است. مدیریت شهری خلاقیت و اراده‌ای برای کسب درآمد پایدار و طراحی ابزارهای مبتکرانه تامین مالی توسعه شهری ندارد و مرتبا با اتکا به این قدرت و منبع بادآورده بر حجم تصدی‌های خود می‌افزاید. بدنه چنان فربه و ناکارآمد شده که همه منابع را می‌بلعد و مدیریتی بر هزینه‌ها اعمال نمی‌کند و اداره شهر دچار ناکارآمدی است. به واسطه امید شهرداری به تداوم فرآیند ساخت و ساز شهرداری به زیر بار استقراض بیش از اندازه رفته و بسیاری از این بدهی‌ها نکول شده است.

حیات شهرهای ما در معرض نابودی به واسطه نفرین تراکم و تغییر کاربری است. راهی باید جست و اراده‌ و عزمی که ما را از این نفرین برهاند.

125 بازدید کل ، 0 امروز

صفحه 1 از 341 2 3 34
برای ارسال آگهی باید عضو سایت شوید . اگر هنوز عضو سایت نشده اید هم اکنون عضو سایت شوید.