سرمایه‌گذاران هنوز وارد گود نشده‌اند ظرفیت اقتصاد مسکن به یک سوم رسیده است

مسکن آبان ۳, ۱۳۹۶

سرمایه‌گذاران هنوز وارد گود نشده‌اند
ظرفیت اقتصاد مسکن به یک سوم رسیده است

سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی در شش ماه نخست سال جاری نشان می‌دهد هم‌اکنون یک سوم ظرفیت واقعی این بخش فعال است.

به گزارش ایسنا، سهم ۱۲.۸ درصدی بخش مسکن از کل تسهیلات پرداختی سیستم بانکی در شش ماهه ابتدای سال جاری نشان می‌دهد سرمایه‌گذاران هنوز وارد این بازار نشده‌اند و عمده تسهیلات به مصرف‌کنندگان اختصاص دارد.

با توجه به این‌که بخش مسکن قابلیت جذب و راه‌اندازی ۴۰ درصد از حجم اقتصاد کشور را دارد سهم این بخش از تسهیلات بانکی حدود یک سوم ظرفیت واقعی این بخش است. این موضوع نشان می‌دهد بازار مسکن با وجود رسیدن به رشد ۷ درصد در چهار ماهه ابتدای سال جاری هنوز با حداکثر ظرفیت خود فعال نیست.

در شش ماهه ابتدای سال ۱۳۹۵ “مسکن و ساختمان” حدود ۱۹ هزار و ۹۴۸ هزار میلیارد تومان از کل تسهیلات ۲۷۰ هزار میلیاردی را در قالب بیش از ۴۳۲ هزار و ۳۰۰ فقره دریافت کرده که در مجموع ۱۲.۸ درصد کل تسهیلات بوده است. از این مبلغ ۲۱.۴ درصد برای تامین سرمایه در گردش پرداخت شده و تا ۴۴.۷ درصد آن در خرید مسکن بوده است. این در حالی است که بخش “خدمات” بالاترین سهم از تسهیلات بانکی را به میزان ۱۰۸ هزار میلیارد تومان داشته است. “صنعت و معدن” بیش از ۸۲ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان، بخش “کشاورزی” ۲۱ هزار میلیارد تومان و حوزه “بازرگانی” ۲۹ هزار و ۳۰۰ میلیارد تومان دریافت کرده است.

جدا از این‌که کشور سالیانه به یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد و طبق برآوردها هم‌اکنون تعداد تولید بیش از ۴۰۰ هزار واحد نیست، ارایه تسهیلات ارزان قیمت برای تولید مسکن در استطاعت و هم‌چنین نوسازی و بهسازی بافت‌های ناکارآمد برای این بخش ضروری به نظر می‌رسد.

در حال حاضر بانک مسکن تسهیلات ۹.۵ درصد از طریق سپرده‌گذاری برای خرید مسکن پرداخت می‌کند. اما از ابتدای سال ۱۳۹۴ تا کنون تعداد تقاضا برای دریافت این تسهیلات ۲۸۲ هزار فقره بوده که پاسخگوی نیاز کشور نیست. لذا بازار مسکن به ابزارها و مشوق‌های بیشتری برای ایجاد تعادل عرضه و تقاضا نیاز دارد.

با این‌که گفته می‌شود در شهر تهران ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد نیاز فوری به تولید و نوسازی مسکن بر اساس آمارها ضروری به نظر می‌رسد. به طور مثال هم‌اکنون تعداد معاملات خرید و فروش مسکن در شهر تهران در هر فصل حدود ۴۵ هزار واحد است؛ در حالی که تعداد پروانه‌های ساختمانی برای ایجاد واحد مسکونی در هر فصل به یک سوم این رقم می‌رسد. لذا می‌توان پیش‌بینی کرد در آینده نه چندان دور با فشار تقاضا در بخش مسکن مواجه باشیم.

رییس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سوال که آیا مالیات می تواند ۵۰۰ هزار خانه خالی تهران را وارد بخش عرضه کند، گفت: بر اساس آمار ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کل کشور و در استان تهران ۶۵۰ هزار واحد خالی داریم. این تعداد که در استان تهران وجود دارد واحدهای معمولی نیست و عموم این واحدها در حاشیه تهران است که بخشی از آن مسکن مهر در پرند و پردیس است. بخش دیگر واحدهای سوپرلوکس و بزرگ در مناطق مرفه نشین است که به دلیل رکود اقتصادی قابلیت خرید و فروش آن وجود ندارد و مالکین هم تمایلی به اجاره آن ندارند.

حسام عقبایی ادامه داد: امیدوارم با سیاستهای مالیاتی بتوان برخورد با خانه های خالی را پیش برد. اما معتقدم در زمان رکود باید در فرضیه اول، سیاستهای تشویقی باشد و اگر جواب نداد سراغ سیاستهای تنبیهی و تعزیراتی برویم. لذا تا الان بحث مالیات خانه های خالی تاثیر چندانی نداشته است. بعضی دوستان دولتی دنبال درآمد از این راه هستند، در حالی که این مالیات نمی تواند برای دولت درآمد آنچنانی داشته باشد و به همین خاطر عملا اجرا نشده است. لذا باید در زمان رکود در بازارهای موثر مثل بازار مسکن که ۴۰ درصد از اقتصاد کشور را به خود اختصاص داده، سیاستهای مالیاتی را به صورت معلق اجرا کنیم که با توجه به شرایط اقتصادی تغییر کند.

21 بازدید کل ، 0 امروز

❗️مجوزی برای صنایع پرآبخواه و آلاینده در یزد صادر نمی شود

اخبار یزد شهریور ۱۱, ۱۳۹۶

♦️ رییس سازمان صنعت، معدن و تجارت استان یزد:

❗️مجوزی برای صنایع پرآبخواه و آلاینده در یزد صادر نمی شود

محمدرضا علمدار یزدی، رییس سازمان صنعت، معدن و تجارت استان یزد در نشست خبری گفت:

♦️مصرف آب استان مربوط به سه حوزه عمده شهری، تولید و خدمات، و کشاورزی است به طوری که ۴ درصد مصرف شهری، ۷ درصد مصرف بخش تولید و خدمات، و ۸۹ درصد مصرف کشاورزی است.

♦️در این میان بخش تولید و خدمات با مصرف ۷ درصد از آب استان موجب اشتغال بیش از ۲۰۰ هزار نفر در استان یزد شده است.

♦️تلاش ما در استان معطوف به حفظ قطره قطره آب موجود در استان است لذا با این که درصد کمی از آب مصرفی مربوط به بخش صنعت است، با اتکا به قوانین و کارشناسی‌ها، قاطعانه از صدور مجوز برای صنایع پرآب‌خواه و آلاینده ممانعت کرده و در مجوز‌های تاسیس یا توسعه به طور کامل طبق نظر شرکت آب منطقه‌ای و سازمان محیط زیست عمل میکنیم.

♦️در مجوزهایی که در دولت تدبیر و امید صادر کردیم میانگین مصرف آب به ازای هر مجوز ۱۶۰۰۰ متر مکعب بوده است، در حالی که این عدد در سال‌های پیش از ۹۲، ۲۰۰۰۰ متر مکعب بوده و خوشبختانه توانستیم با اجرای بی کم و کاست قانون و سیاست‌های دولت، الگوی مصرف آب را در صنعت بهبود دهیم.

♦️همچنین میزان سرمایه‌‌گذاری به ازای یک نفر اشتغال در صنعت استان، به عدد ۳۰۰ میلیون تومان رسیده است که در مقایسه با سال‌های گذشته رشد ۳ برابری داشته و نشان از نگاه دولت تدبیر و امید به موضوع صنعت و تولید دارد؛ نگاهی که به دنبال توسعه صنایع های-تِک است و مسائل محیط زیستی و منابع طبیعی را در کنار ضرورت تولید و اشتغال، اولویت سیاست‌های خود میداند.

30 بازدید کل ، 0 امروز

‼️از ثبت جهانی یزد تا نحوه انتخاب شهردار در جلسه صبح جمعه

اخبار یزد شهریور ۱۱, ۱۳۹۶

‼️از ثبت جهانی یزد تا نحوه انتخاب شهردار در جلسه صبح جمعه

♦️رئیس شورای شهر یزد در جلسه صبح جمعه که با حضور نماینده مردم یزد، استاندار، مسئولین و اعضای شورای شهر برگزار شد، گفت: از ۴۲ نفری که در لیست برای شهرداری معرفی شدند پس از بررسی های بسیار، اعضای شورا به دوازده نفر رسیدند که ۵ نفر از اینها انصراف دادند و ۷ نفر برای ارائه برنامه دعوت شدند تا در جلسات حضوری به ارائه برنامه ها و طرح های خود بپردازند.

♦️وی تصریح کرد: در نهایت مقرر شد بین آقایان سیدحسینی و جمالی نژاد رای گیری انجام شود که جناب سیدحسینی انصراف خود را اعلام نمود و در نهایت در صحن شورا رای گیری برای آقای جمالی نژاد انجام شد و با ۱۱ رای ایشان به عنوان شهردار انتخاب شد.

♦️غلامعلی سفید به ویژگی های شخصیتی جمالی نژاد پرداخت و افزود: دارای دکتری مدیریت برنامه ریزی شهری است و حضور در بخش های مختلف شهرداری تا شهردار چند شهر در کارنامه ایشان است و به امور شهرداری اشراف کامل دارد. انسانی عالم، توانمند و دنیا دیده، اهل تعامل، مردم دار، اجرایی و بدور از مسائل سیاسی است و دنبال کار و خدمت است.

♦️حمیدرضا قمی دیگر عضو شورای شهر یزد هم در این نشست به راه اندازی سیستم پخش آنلاین جلسات شورا اشاره کرد و گفت: از اولین جلسه شورای پنجم پخش زنده از صحن شورا بر روی سایت شورای شهر یزد قرار گرفت و این امر که جزو طرح هایی بود که در راستای شفافیت و دسترسی آسان به جلسات بود، محقق شد و هر هفته روزهای شنبه و چهارشنبه که جلسات برگزار می شود همشهریان و خبرنگاران محترم می توانند جلسات را مشاهده کنند و در جریان آخرین تصمیمات ما قرار بگیرند.

♦️محسن عباسی با اشاره به فرصت های جهانی شدن یزد گفت: هرسال اقدامات شهر جهانی مانیتورینگ می شود و کلیه فعالیت ها مورد بررسی قرار می گیرد تا الزامات جهانی به درستی رعایت شود که وظیفه ما در این راه سخت و حساس است و باید به درستی این اتفاق خوب را با عملکرد خود حفظ نماییم.

♦️عضو شورای شهر یزد افزود: فرصت های فرهنگی باید مدنظر باشد و دنیا حفاظت فرهنگی را مورد توجه قرار داده که ثبت جهانی می تواند فرصت فرهنگ ساز باشد و همین امر می تواند از مهمترین دستاوردهای ثبت جهانی باشد و این اتفاق بزرگ که برای یزد رقم خورد سبب ارتقا شخصیت فرهنگی افراد می شود.

62 بازدید کل ، 1 امروز

✅آنچه که باید در خصوص جرایم فحاشى و توهین بدانید

مشاور حقوقی شهریور ۹, ۱۳۹۶

✅آنچه که باید در خصوص جرایم فحاشى و توهین بدانید

🔵مجازات فحاشی

فحاشی در قوانین ما به ۲ نوع تقسیم شده و مجازات هرکدام متفاوت است:

🔹اگر فحاشی به صورت قَذف یعنی نسبت دادن زنا یا لواط (همجنس بازی مردان) حتی به مرده باشد، مجازاتش مطابق ماده ۲۵۰ قانون مجازات اسلامی، ۸۰ ضربه شلاق است.

🔹البته قَذف شرایطی دارد از جمله اینکه، فردی که این امور را نسبت می دهد باید به معنای این الفاظ آگاه بوده و واقعا قصد نسبت داشته باشد.

همچنین قَذف علاوه بر لفظ با نوشتن، هرچند به شیوه الکترونیکی نیز محقق می‌شود.

🔹توهین به افراد از قبیل فحاشی و استعمال الفاظ رکیک، چنانچه موجب حد قذف نباشد مجازاتش طبق ماده ۶۰۸ قانون مجازات اسلامی (بخش تعزیرات)، شلاق تا ۷۴ ضربه و یا پنجاه هزار‌ تا یک میلیون ریال جزای نقدی می باشد.

🔵جرم توهین ساده

برای تحقق جرایم فوق باید سه رکن همزمان وجود داشته باشند
.
🔻رکن قانونی – رکن مادی – رکن معنوی

♦️توهین
توهین در لغت به معنای خوار کردن، سبک داشتن، خورای و خفت آمده است ( محمد معین – فرهنگ فارسی – توهین)
جرم توهین دارای اقسامی است: توهین ساده عبارت است از توهین و اهانتی که علیرغم دارا بودن وصف مجرمانه از هیچ کیفیت مشدده ای برخوردار نیست.

🔵توهین ساده:

🔹عنصر قانونی
این جرم در ماده۶۰۸ قانون مجازات اسلامی مصوب سال۱۳۷۵ پیش بینی شده است که مقرر میدارد «توهین به افراد از قبیل فحاشی و استعمال الفاظ رکیک، چنانچه موجب حد قذف نباشد، به مجازات شلاق تا ۷۴ ضربه و یا پنجاه هزار تا یک میلیون ریال جزای نقدی خواهد بود»

🔹عنصر مادی:

این عنصرمادی مشتمل بر سه بخش است که عبارت است از: رفتار فیزیکی مرتکب، مجموعه شرایط و اوضاع و احوال لازم برای تحقق جرم و نتیجه حاصله.

🔹رفتار فیزیکی:
رفتار فیزیکی میتواند به شکل گفتار، کردار، نوشتار و حتی اشارات مختلف دست و چشم و نظایر اینها باشد. بدین ترتیب هر چند در فحاشی و استعمال الفاظ رکیک، نمونه بارز توهین است چرا که در ماده۶۰۸: لفظ ( از قبیل) نشان میدهد، تنها یکی از مصادیق متعدد آن محسوب میشود بدین تریتب، اعمالی مثل آب دهان ریختن به روی دیگری، انداختن، هل دادن تحقیر آمیز دیگری و برداشتن خشونت آمیز کلاه یا عمامه از روی سر شخص محترمی، اینها عرفاً باعث تخفیف و تحقیر شخص است.

🔹مطابق تبصره ماده۸۷ ق تعزیرات سابق مصوب سال۶۲:
در صورتیکه توهین به صورت ضرب یا منتهی به جرح یا نقص باشد علاوه بر مجازت این ماده، به مجازات خود آن عمل نیز محکوم خواهد شد.
رفتار فیزیکی لازم برای تحقق جرم توهین قابل بحث میباشد.
هرچند ترک عملی که عرف انتظار انجام آن را از مرتکب دارد، گاه از نظر مردم رفتاری خلاف موازین ادب و اخلاق تلقی میشود. برای مثال سلام نکردن به شخص واجب الاحترام، ولیکن برای کیفری محسوب شدن توهین، باید فعل مثبتی از مرتکب سرزند.

🔵شرایط و اوضاع و احوال لازم برای تحقق جرم

🔹موهن بودن رفتار:
صرف خشونت گفتار را نمیتوان توهین کیفری محسوب کرد. تشخیص موهن بودن رفتار با عرف است، نظر عرف در این مورد با توجه به عامل زمان و مکان، طبقه اجتماعی و شخصیت مخاطب و نیز موقعیت خاصی که رفتار مورد نظر در آن ارتکاب یافته است مشخص می شود که در میان عرفی از طبقات مردم، اظهار محبت نسبت به دیگران و تحسین و تمجید آنان با کلماتی که برای دیگران وهن آور تلقی میشود همراه است.
و یا شخصیت مخاطب در قضاوت عرف، نسبت به موهن محسوب شدن رفتار خاص موثر است. برای مثال بی سواد، خطاب کردن یک استاد دانشگاه عرفاً توهین آمیز است و لیکن اگر به یک کارگر ساده ساختمانی بگویند بی سواد از لحاظ عرف وهن آور تلقی نمی شود.

🔹وجود مخاطب معین:
توهین به خود جرم نیست برای مثال اگر پدری به فرزند خود پدر… بگوید.
مورد دیگر اینکه توهین به گروه کلی بدون تعیین مصادیق نیز جرم محسوب نمیشود برای مثال اگر کسی همه کارکنان دولت را به کم کاری و یا رشوه خواری متهم کند مرتکب جرم توهین کیفری نمیشود.
نکته دیگر اینکه معین شدن مخاطب توهین، الزاماً با آوردن نام نیست، شاید با ذکر ویژگیهای ظاهری و یا محل سکونت فرد به وی توهین شود.

🔹شخص حقیقی بودن مخاطب:
با توجه به اینکه در ماده۶۰۸، توهین به اشخاص حقوقی مشمول این ماده نمی شود بنابراین کسی را نمی توان به علت ارتکاب توهین علیه دولت یا یک شرکت خصوصی و نظایر این موارد محکوم کرد

27 بازدید کل ، 0 امروز

🚫تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر مشاوران املاک ممنوع است

مشاور حقوقی شهریور ۲, ۱۳۹۶

🚫تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر مشاوران املاک ممنوع است

👤معاون اجتماعی دادگستری استان تهران در #گفتگو با میزان‌:

🔹تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر مشاوران املاک به موجب قانون لازم الاجرای مصوب سال ۱۳۸۹ مجلس شورای اسلامی (قانون پیش فروش ساختمان) باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.

🔹در صورتی که مشاوران املاک راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش کنند سبب تعلیق پروانه کسب و در نهایت ابطال پروانه کسب خواهد شد

🔹 با تأکید به اجرای دقیق و کامل ماده ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان مبنی بر این که مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند و نمی‌توانند رأسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش کنند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دوسال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.

🔹 به کمیسیون تخصصی مشاوران املاک اتاق اصناف ایران و اتحادیه مشاوران املاک تهران اعلام شده است که نسبت به ابلاغ ماده مذکور به کلیه دفاتر مشاوره املاک در شهر و استان تهران اقدام و همچنین به تمام دفاتر مشاوره املاک ابلاغ کنند که ماده فوق الذکر را به نحوی که در دید تمام مراجعه کنندگان باشد در دفاتر مشاوره املاک نصب کنند تا مردم در جریان قانون مذکور قرار گیرند.

136 بازدید کل ، 0 امروز

❓آیا چاردیواری اختیاری است؟

مشاور حقوقی شهریور ۲, ۱۳۹۶

❓آیا چاردیواری اختیاری است؟

🔹هرکس می تواند در منزل خود ، خصوصا آپارتمان های دیوار به دیوار امروزی بر مبنای استدلال چاردیواری اختیاری، هر نوع اقدامی انجام دهد؟ قانون چنین مجوزی به افراد می دهد؟

🔹بر اساس اصل ۴۰ قانون اساسی هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر و یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد. در واقع به بیان دیگر باید قائل به این موضوع بود که آزادی و حقوق همه ما محدود به آزادی و حفظ حقوق دیگران است. ما تا جایی آزادیم که اعمال و رفتار ما به دیگران و یا منافع عمومی آسیب وارد نکند.

🔹در قانون مدنی نیز در باب رعایت حقوق همسایگان ، موادی به این موضوع اشاره کرده است : ماده ۱۳۰ بیان میدارد کسی حق ندارد از خانه خود به فضای خانه همسایه بدون اذن او خروجی بدهد و اگر بدون اذن خروجی بدهد ملزم به رفع آن خواهد بود. و یا ماده ۱۳۲ که عنوان کرده است : کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود ، مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.

🔹در خصوص ماده اخیر میزان متعارف را جامعه تعیین می کند و ملاک آن نظر عرف مردم خواهد بود. پس برای مثال نواختن ارگ در یک آپارتمان چند ده واحدی و ایجاد آلودگی صوتی یکی از مصادیق تضرر به همسایگان و از نظر قانونی ممنوع است. همچنین است اگر کسی در منزل خود انواع خاصی از گیاهان و حیوانات را نگه داری نماید که باعث بروز صدا ، بوی نامطبوع یا ورود حشرات موذی به ساختمان باشد نیز مصداق دیگری از اضرار به غیر است. پر واضح است که اما بوی طبخ انواع غذا و مواردی از این دست ، قاعدتا خارج از موضوع بحث ما خواهد بود.

🔹در بعضی از ساختمان ها مدیران، برای حفظ نظافت ساختمان مقرراتی را وضع کرده اند به طور مثال گذاشتن کفش جلوی در و قراردادن هرنوع وسیله زینتی را در راه پله ها ممنوع اعلام کرده اند. افرد می بایست بر اساس ماده ۱۴ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها به چنین مقرراتی پایبند بوده و همکاری لازم را در این خصوص بنمایند.

🔹در نهایت باید گفت که چاردیواری اختیاری این روزها چندان هم اختیاری ِاختیاری نیست. آزادی همه ما محدود به آزادی همشهریانمان است. بکوشیم اعمال حقوق خود وسیله آسیب رساندن به دیگران نکنیم.

39 بازدید کل ، 0 امروز

❓👈🏻 به تازگی یک قطعه زمین به یکی از همکارانم فروخته‌ام و ایشان نصف پول را نگه داشته و برای پرداختش بهانه می‌آورد. آیا میتوانم معامله را فسخ و ملک را به شخص دیگری بفروشم؟

مشاور حقوقی مرداد ۱۴, ۱۳۹۶

[Forwarded from گروه وکلای رایان]
❓👈🏻 به تازگی یک قطعه زمین به یکی از همکارانم فروخته‌ام و ایشان نصف پول را نگه داشته و برای پرداختش بهانه می‌آورد. آیا میتوانم معامله را فسخ و ملک را به شخص دیگری بفروشم؟

✅ طبق قانون، به محض انعقاد قرارداد، خریدار مالک زمین شده است.

👈شما بدون موافقت وی نمیتوانید به‌تنهایی قرارداد را فسخ کنید.

👈بهترین راه حل اینگونه مشکلات پیشگیری از آن است. بدین صورت که در ضمن معامله به صورت کتبی شرط کنید که در صورت عدم پرداخت پول تا زمان مشخصی، حق فسخ یکجانبه داشته باشید.

❌به هیچ وجه نسبت به فروش مجدد ملک اقدام نکنید چون مالکیت شما به پایان رسیده و در صورت اقدام به فروش ملک دیگری، مرتکب جرم شده و مجازات از یک تا هفت سال حبس در انتظار شما خواهد بود.

❎ چنانچه خریدار پول شما را پرداخت نکرد، دادخواست مطالبه ثمن(پول) قرارداد را به دادگاه محل تقدیم نمایید تا به صورت قانونی، خریدار اجبار به پرداخت پول و خسارات وارده به شما گردد.

169 بازدید کل ، 0 امروز

محتمل‌ترین سناریو در بازار ملک

مسکن مرداد ۱۲, ۱۳۹۶

محتمل‌ترین سناریو در بازار ملک
(مصاحبه چاپ شده در روزنامه دنیای اقتصاد ۱۲ مرداد با بهروز ملکی)

بهروز ملکی، تحلیلگر بازار مسکن در تبیین شرایط کنونی بازار ملک، با نگاهی به گذشته این بازار به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: برنامه‌های اقتصادی دولت‌های نهم و دهم، دو تاثیر مهم بر بخش مسکن برجای گذاشت.
از یکسو، تزریق منابع بانک مرکزی به طرح مسکن مهر، بازار مسکن را با بزرگ‌ترین مداخله دولت مواجه کرد و از سوی دیگر تزریق منابع نفتی به اقتصاد کلان موجب تشدید بیماری هلندی و افزایش شدید قیمت کالاهای غیرقابل واردات همچون زمین و مسکن شد. برنامه‌های دولت‌های نهم و دهم- به خصوص دو برنامه فوق‌الذکر- قواعد بازی را در بازار مسکن مختل کرد که نتایج آن با برون‌دادهایی چون تحریک سوداگری مسکن، افزایش شدید قیمت مسکن، عدم تطابق عرضه و تقاضای مسکن، افزایش طول دوران انتظار مسکن و افزایش تعداد خانه‌های خالی، قابل مشاهده است. از فصل دوم سال ۹۲ شاخص‌های بازار مسکن همچون حجم معاملات، قیمت، حجم پروانه‌های ساختمانی، ارزش افزوده ساختمان و… با افت مواجه شد. در ادامه و از سال ۹۵ با افزایش درآمدهای نفتی، بهبود رشد اقتصادی و افزایش وام خرید مسکن، بازار مسکن تهران، حرکت بسیار ملایم خود را آغاز نمود.
ملکی معتقد است: البته فعالان بازار مسکن هنوز نسبت به آینده، خوف دارند و ابهام آنها درباره بهتر یا بدتر شدن شرایط اقتصادی در ماه‌های آینده، باعث شکل‌گیری فضای پرتردیدی در صحنه معاملات ملک شده است. در واقع فعالان بازار مسکن هنوز به اعتماد کافی درباره آینده متغیرهای اثرگذار بر قیمت و معاملات، نرسیده‌اند و در عین حال، سیاست‌های پولی و مالی دولت دوازدهم، برای‌شان چندان روشن و شفاف نیست. این کارشناس اقتصادی، ترس و نگرانی نسبت به روند این بازار را شامل هر دو سوی عرضه و تقاضای بازار مسکن دانست.
ملکی افزود در مسیر خروج از رکود بازار مسکن ممکن است نوسانات اندکی مشاهده شود؛ به‌عنوان نمونه حجم معاملات در تیر ماه سال جاری با کاهش جزئی مواجه شده است. ملکی گفت توجه کنیم که حجم ماهانه معاملات شهر تهران طی هشت سال اخیر در دامنه ۶ تا ۲۳ هزار مبایعه بوده است؛ در حالی‌که حجم ماهانه معاملات در تیر ماه سال جاری معادل ۱۴ هزار و ۵۳۳ فقره مبایعه (مطابق با آمار بانک مرکزی) است که حجم قابل قبولی است. حال اگر به هر دلیلی این عدد در یک ماه با کاهش هم مواجه شود، نباید از آن، تفسیر به بازگشت رکود کرد. اساسا روند کلی حرکت بازار مسکن، مناسب است و نباید نویزهای بازار مسکن را بزرگ‌نمایی کرد. ضمن اینکه برای قضاوت درخصوص این بازار باید به سایر شاخصهای بازار مسکن همچون رشد قیمت مسکن، حجم تقاضای وام‌های مسکن و… نیز توجه کرد.
ملکی در جمع‌بندی صحبت‌های خود گفت: در مجموع با توجه به عواملی چون نرخ سود بانکی، نرخ رشد اقتصادی، تورم عمومی و قیمت نفت، سناریوهای متنوعی قابل وقوع است. سه سناریوی ۱-‌ کاهش، ۲-‌ ثبات و ۳-‌ شوک قیمت مسکن از احتمال وقوعِ اندکی برخوردارند. محتمل‌ترین سناریو، رونق ملایم بازار مسکن تهران است. البته در پی تهران، سایر شهرها نیز روند مشابهی را طی نخواهند کرد. تاکید می‌کنم که فعالان این بازار نباید منتظر شوک قیمت در این بازار، مشابه سال‌های ۹۱ یا ۸۶ باشند. در واقع، نرخ‌های بالای سود بانکی و حجم بالای خانه‌های خالی اجازه شوک قیمتی را به بازار مسکن نخواهند داد. براین اساس انتظار می‌رود عرض رونق (نوسان قیمت)، کمتر از دوره‌های گذشته باشد. ضمن اینکه به نظر می‌رسد پس از ریاضت بازار مسکن طی چهار سال اخیر، شاهد شکل‌گیری انتظارات منطقی از بازدهی این بازار در میان فعالان اقتصادی هستیم.
بر این اساس، محتمل‌ترین گزینه، رشد ملایم قیمت مسکن در حدود نرخ تورم عمومی است. البته این موضوع درخصوص املاک تجاری صادق نیست؛ چراکه طی در دو دهه گذشته، نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در ساخت‌و‌سازهای املاک تجاری و مسکونی لوکس، به حدی خیره‌کننده بود که هر فعال اقتصادی برای حضور در این بازار پرسود تحریک می‌شد؛ موج مال‌سازی به خصوص در کلان‌شهرها، نمادی از این مساله است. شهرداری‌ها نیز به‌صورت ضمنی و با فروش تراکم و تغییر کاربری به‌عنوان ذی‌نفع و منتفع، به این جریان کمک کردند. نتیجه چنین وضعیتی، عرضه شدید واحدهای تجاری طی سال‌های اخیر و بالطبع، قفل شدن بازار فروش این واحدها شده است. در واقع بازار املاک تجاری اشباع شده است و انتظار بهبود شرایط بازار املاک مسکونی، قابلیت سرایت به بازار املاک مسکونی را ندارد.

کانال تحلیل بازار مسکن، قدرت پیش بینی در این بازار می دهد👇
https://telegram.me/joinchat/Br6DMz0zdxOLa_v0KsIGSA

141 بازدید کل ، 0 امروز

حکایت نرخهای بالای سود بانکی و بازار مسکن

مسکن تیر ۲۷, ۱۳۹۶

حکایت نرخهای بالای سود بانکی و بازار مسکن

تجربه چند سال اخیر حاکی از آن است که کاهش نرخ سود رسمی بانکی، بازیِ نظام بانکی با افکار عمومی است؛ کمااینکه علیرغم کاهش نرخ سود سپرده گذاری بانکها به ۱۵ درصد در سال گذشته، در عمل، بانکها مصوبه خودشان را دور زدند و با لطایف الحیلی سودهای غیررسمی بالای ۲۰ درصد پرداخت نمودند.
این در حالی است که فعلا، انتظار از نظام بانکی کاهش سود رسمی سپرده ها به زیر ۱۵ درصد نیست بلکه انتظار، رساندن سودهای غیررسمی به سود رسمی (۱۵ درصد) است. نکته‌ای که نباید از آن غفلت کرد، مهیا بودن بستر انحصار چندجانبه برای نظام بانکی کشور، به‌رغم تعدد و تکثر تعداد بانک‌هاست که این مساله لزوم اصلاح ساختار و قواعد نظارتی را دوچندان می‌کند. البته اینکه بانک مرکزی، انگیزه و توان چنین کاری را دارد یا خیر، بحث دیگری است.
در چنین شرایطی، تعدادی بانک‌ِ بد، قواعد بازی را تخریب مضاعف می‌کنند و مشتریان بانک‌های دیگر را با وعده پرداخت سودهای بالاتر به سمت خود می کشانند. در واقع این بانکها به علت پیشتاز بودن نرخشان، مشتری قاپی می کنند و به منابع بانکهای دیگر دست اندازی می کنند. شرایط این بانکها همانند غریقی است که دیگران را نیز با خود به زیرِ آب می کشد!
به این ترتیب، مسابقه‌ای شکل گرفته که بانک‌ها برای حفظ بازار خود، ناچار از پرداخت نرخ بالا و غیراقتصادی سود سپرده هستند؛ در حالی که منابع بانک‌ها در سال‌های گذشته به شدت تضعیف ‌شده و بانک‌ها منبعی برای دادن این نرخ‌های سود ندارند.
اما سوال قابل طرح این است که نرخ های بالای سود بانکی، چه تاثیراتی بر بازار مسکن دارند.
در پاسخ باید گفت مهم‌ترین بازار رقیب مسکن، بازار پول است؛ به طوری که جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن-بانک بسیار قوی‌تر از جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن-بورس یا مسکن-طلا و ارز است.
با نرخ های کنونی سود بانکی، انگیزه سپرده‌گذاری در بانک، بالا بوده و از حرکت نقدینگی به سمت بازار مسکن جلوگیری می کند. این مساله باعث کم تحرکی در بازار مسکن می‌شود. این پدیده بر این مبنا استوار است که مسکن و حساب‌های پس‌انداز بانکی، دارایی‌های جایگزین هستند؛ از این‌رو هر زمان که بازدهی یکی از این دارایی‌ها افزایش می‌یابد، از تمایل تقاضا به سمت دارایی رقیب جلوگیری می کند.
هرچند در سمت عرضه نیز نرخ بالای سود می‌تواند موجب افزایش هزینه تمام‌شده ساخت مسکن شود، با این حال به نظر می‌رسد اثر تغییرات بهره بانکی بر سمت تقاضا، به مراتب قوی‌تر از سمت عرضه است.
در مجموع، میان صاحب‌نظران اقتصادی، درباره این موضوع که نرخ های بالای بهره، موجب کاهش تحرک بازار مسکن می شود، اجماع نظر نسبی وجود دارد.
بنابراین علیرغم اینکه در حالت کلی معتقد به مداخله حداقلی دولت در بازار پول هستم ولی در شرایط کنونی، با شکست بازار پول مواجه هستیم. در چنین حالتی اگر بانک مرکزی مداخله و نظارت موثری را اعمال ننماید هزینه اصلاح نظام بانکی در آینده بیشتر می شود.
فراموش نکنیم در گذشته که بانک مرکزی چشمش را به تخلف بانکهای بد بسته بود، هزینه کاهشِ نرخ سود در زمان کنونی را افزایش داد.
بانک مرکزی باید هر چه زودتر تصمیمِ کبری بگیرد. هر روزی که می گذرد، هزینهٔ سیاست کاهش نرخ سود بانکی، افزایش می یابد.
دو اولویت برای این مداخله، قابل تصور است:
۱. کاهش نرخهای غیر رسمی بانکها به نرخ رسمی ۱۵ درصد
۲. کاهش نرخ رسمی بانکها به زیر ۱۵ درصد
به نظر می رسد اولویت مسوولین بانکی جابجا شده است. یعنی به علت سخت بودن اولویت اول، یکراست سراغ اولویت دوم رفته اند تا حداقل بصورت نمادین، کاری کرده باشند!
این در حالی است که نرخ های بالای سود غیررسمی بانکی، توان کمر راست کردن را از اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن گرفته است.
از دولت دوازدهم انتظار می رود باشجاعت و تدبیر، به این مساله ورود نماید.
در اقتصاد، آمپول بدون درد نداریم.

بهروز باشید.
بهروز ملکی.

👇👇👇
🆔 @yazd_1400

120 بازدید کل ، 0 امروز

⭕️فرزند آیت الله روح الله خاتمی در پیامی ثبت جهانی یزد را تبریک گفت

سیاسی تیر ۲۴, ۱۳۹۶

⭕️فرزند آیت الله روح الله خاتمی در پیامی ثبت جهانی یزد را تبریک گفت

در این پیام آمده است:
«یزد» آیینه فرهنگ شکوهمند ایرانی اسلامی است
ثبت شهر عزیز «یزد» در یونسکو به عنوان میراث جهانی بر یزدی و ایرانی مبارک باد
به نام خداوند که زیباست و دوستدار زیبایی
ثبت «یزد» در یونسکو به عنوان میراث جهانی رویدادی است مهم و از دست اندرکاران این امر طی سالیان گذشته در یزد و ایران و اینک در یونسکو باید سپاسگزاری کرد.
«یزد» آیینه فرهنگ شکوهمند ایرانی اسلامی و فرآورده هوشمندی، ایمان، نجابت و سخت‌کوشی مردمی است که زیبایی و فضیلت را در لحظه لحظه زندگی خود و از جمله در معماری ممتاز این سامان تجربه کرده اند.
رام کردن «کویر»، برآوردن زندگی از متن طبیعت سرکش و تبدیل خشکی و خشونت آن به لطافت سرشار از فضایل انسانی و اخلاقی، در زمین بودن و آسمانی زیستن؛ هنری است که از همه مردمان بر نمی آید و یزدی به‌خوبی این هنر را نشان داده است.
همزیستی مسالمت‌آمیز و مهربانانه پیروان آیین‌ها و مسلک‌های گوناگون و تلاش مشترک برای خوب زندگی کردن، با ابتکار شگفت انگیز، هوای لطیف را از آسمان با بادگیرهایی که نمادهای برجسته هنری و فنی مستند فرود آوردن و آب، مایه زندگی را از ژرفای زمین (با کاریز) برآوردن، خشونت کویر را به لطافت زندگی آمیخته با مدارا و رواداری مبدل کردن، عشق به حقیقت مطلق و پرستش پروردگار و زیبایی را برای همگان خواستن، نشان دادن چهره زیبا و مهربان اسلام و ایران و گفتگو، از جمله گفتگو میان تمدن ها را به جای ستیز تمدن‌ها و جنگ و افراط و خشونت نشاندن و ..‌. این است حقیقتی که از جمله در زندگی ممتاز تاریخی یزد و یزدی نمایان است.
ثبت دیرهنگام، ولی به‌جای شهر عزیز «یزد» در یونسکو به عنوان میراث جهانی بر یزدی و ایرانی مبارک باد.
خاتمی
۲۰ تیر ۱۳۹۶

132 بازدید کل ، 0 امروز

صفحه 1 از 891 2 3 89
برای ارسال آگهی باید عضو سایت شوید . اگر هنوز عضو سایت نشده اید هم اکنون عضو سایت شوید.